2009-04-29
Kupić mieszkanie teraz, czy poczekać? To ogromnie ważne pytanie dla dziesiątków, jeśli nie setek tysięcy polskich rodzin. W mediach coraz częściej słychać, że tegoroczna wiosna to idealny moment na kupno nieruchomości. Dla części osób z całą pewnością. Ale czy dla wszystkich?

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl, spróbował poszukać powodów, dlaczego warto wstrzymać się z decyzją przynajmniej na kilka miesięcy. Znalazł ich aż dziewięć.

Oto one:

1) Na Zachodzie ceny spadają coraz szybciej
Rynek nieruchomości to nie giełda, gdzie w ciągu kilku sekund ceny zmieniają się jak w kalejdoskopie. W tym przypadku procesy trwają znacznie dłużej - miesiącami, a nawet latami. Pierwsze spadki cen nieruchomości w USA zaczęły się już w 2006 roku. Paradoksalnie jednak, największe spadki notowane są obecnie - trzy lata później. Do tego czasu obniżki cen były raczej symboliczne. Scenariusz ten można zaobserwować na wielu innych rynkach i Polska raczej nie jest tu wyjątkiem. Lepiej to zatem sprawdzić i powstrzymać się z decyzją o kupnie mieszkania. Warto przypomnieć, że kryzys, rozumiany jako niechęć banków do kredytowania mieszkań, rozpoczął się dopiero pod koniec ubiegłego roku. Wiele analiz dotyczących naszego rynku mówi również o dużych spadkach cen nieruchomości w najbliższych miesiącach. Być może warto poszukać dołka, bo w odróżnieniu od rynku akcji, tutaj wszystko dzieje się w dużym spowolnieniu.

2) Wysokie marże kredytowe w bankach
Kryzys finansowy na świecie sprawił, że polskie banki mocno podwyższyły marże kredytów hipotecznych. Zarówno tych walutowych, jak i złotowych. Rata obecnie zaciąganego kredytu wydaje się niska, ale jest to tylko złudzenie. Kryzys minie, stopy procentowe pójdą w górę i wówczas taki kredyt będzie ogromnym obciążeniem. Dlatego lepiej poczekać na uspokojenie sytuacji i na niższe marże. Zaciąganie kredytu przy rekordowo wysokich marżach nie wydaje się obecnie najrozsądniejszą decyzją. Zwłaszcza, że raczej trudno liczyć w najbliższej przyszłości na refinansowanie takiego kredytu, które zresztą będzie się wiązało z dodatkowymi kosztami.

3) Sytuacja gospodarcza w Polsce może się jeszcze pogorszyć
Analizy wielu znanych ekonomistów wskazują, że dno kryzysu wciąż jest przed nami. Wielu pesymistów stwierdza nawet, że naszą gospodarkę dotknie recesja. Nawet jeśli do tego nie dojdzie, to bezrobocie będzie rosło, a wzrost pensji wyhamuje. Do tego dochodzą bardzo złe informacje z krajów, które są największymi partnerami handlowymi Polski. Zaciąganie kredytu na 30 najbliższych lat w takiej sytuacji jest co najmniej ryzykowne. Lepiej poczekać na wykrystalizowanie się sytuacji.

4) Kupuj mieszkanie gotowe i wykończone, a nie dziurę w ziemi
Ważnym argumentem za tym, żeby kupować w tym momencie, jest ryzyko, że z rynku znikną najlepsze mieszkania w poszczególnych inwestycjach. Problem w tym, że deweloperzy na takie mieszkania cały czas trzymają ceny, a obniżają ceny tych najgorszych- źle rozplanowanych, na parterze lub od głośnej ulicy. Wstrzymując się z decyzją o zakupie, mamy dodatkowo możliwość zobaczenia gotowego mieszkania, a nie tylko jego wizualizacji. Nie ma też problemu z podpisaniem umowy notarialnej, a jak pokazuje praktyka, coraz częściej mamy szansę na kupno mieszkania wykończonego pod klucz. Kupno gotowego mieszkania to również brak ryzyka opóźnień budowy i kupowania kota w worku. Nie mówiąc o zaoszczędzonych odsetkach od kredytu.

5) Mieszkanie nie zając, tak szybko nie ucieknie
Ostatnie kilka miesięcy pokazało, że na rynku jest całkiem spora podaż nowych i używanych mieszkań w stosunku do rzeczywistego, a nie tylko potencjalnego popytu. To oczywiście efekt przykrócenia kredytowej śruby. Deweloperzy swoje zapasy będą sprzedawali jeszcze przez wiele miesięcy. Zamiast trzymać gotowe mieszkania, będą skłonni do większych ustępstw. Zwłaszcza, że cały czas konkurują z rynkiem wtórnym. W sumie w całej Polsce do kupna jest od zaraz ok. 150 tysięcy mieszkań. Wstrzymując się z kupnem, w praktyce niczego nie ryzykujemy - przynajmniej przez kilka najbliższych miesięcy. W tym czasie powinno wyjaśnić się przynajmniej to, w którym kierunku podąża rodzimy rynek nieruchomości.

6) Ujemna sprzedaż, czyli hossa w systemie 10/90 i 20/80
Deweloperzy w najbliższym czasie skończą wiele inwestycji, sprzedawanych w poprzednich latach w systemie 10/90 lub 20/80. Taki system polega to na tym, że kupujący wpłaca na przykład 10 procent wartości nieruchomości przy podpisywaniu umowy, a pozostałą część tuż przed oddaniem kluczy do mieszkania. Klientowi gwarantowało to stałą cenę, brak indeksacji i dodatkowych opłat. Deweloper mógł pochwalić się z kolei dużą przedsprzedażą i zaciągnąć pod inwestycję kredyt w banku. Problem w tym, że wiele osób, które jeszcze kilka miesięcy temu miało zdolność kredytową, obecnie jej już nie ma. W międzyczasie wzrosło bezrobocie, zniknęły kredyty walutowe, banki stały się bardziej konserwatywne. Wiele osób odłożyło w czasie starania o kredyt i obecnie nie ma szans na sfinansowanie mieszkania kredytem, ani na sprzedaż cesji umowy przewartościowanego w obecnych warunkach mieszkania. Dlatego w najbliższych miesiącach może się okazać, że część teoretycznie sprzedanych inwestycji będzie wracała na rynek pierwotny, a deweloperzy ponownie zanotują ujemną sprzedaż. To oczywiście wymusi na nich większą elastyczność cenową, bo wraz z zakończeniem inwestycji trzeba będzie spłacić zaciągnięty kredyt i rozliczyć budowę z generalnym wykonawcą.

7) Rekomendacja T i wkład własny kredytobiorcy
W kilku ostatnich latach, zdecydowana większość kredytów hipotecznych była udzielana w walutach obcych, przede wszystkim w szwajcarskim franku. Obecnie banki mocno ograniczyły udzielanie takich kredytów, ale w niektórych instytucjach są one jeszcze dostępne. Sytuacja ta będzie musiała ulec zmianie, bo od 2010 roku zaczną obowiązywać zapisy rekomendacji T, która w praktyce oznacza koniec takich kredytów. Żeby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w euro lub frankach, trzeba będzie posiadać 20 procent wkładu własnego. Uzbieranie go w krótkim czasie jest raczej problematyczne dla większości kredytobiorców. Praktyka wielu banków dowodzi też już teraz, że również w przypadku kredytów złotowych będzie wymagany wkład własny. To nieuchronnie doprowadzi do spadku popytu, a co za tym idzie wymusi korektę cen, które dostosują się do mniejszej siły nabywczej. Trzeba też pamiętać, że kupno mieszkania, to również koszty transakcyjne i koszty jego urządzenia. Banki już ich nie skredytują. Teoretycznie brzmi to jako zachęta kupowania mieszkania w tym momencie, póki dostępne są jeszcze kredyty na 100% wartości nieruchomości. W praktyce jednak, niższe ceny to krótsze oszczędzanie i mnij zapłaconych odsetek. Same zalety. Lepiej poczekać zatem zbierając przez ten czas wkład własny lub na urządzenie mieszkania.

8) Kredyt na całe życie w niepewnych czasach
Obecny kryzys finansowy bardzo często porównuje się do tego z lat 30-tych ubiegłego wieku. Nawet jeśli jest to błędne porównanie, to prawdą jest, że nikt go nie przewidział, podobnie jego skutków i co najważniejsze zasięgu. Wciąż wielu bankowców uważa, że najgorsze jest przed nami. Nikt nie wie, jaki efekt da wpompowanie setek miliardów dolarów w chory system finansowy. Zaciąganie obecnie wysokiego kredytu oznacza przyjęcie na siebie znacznie większego - w czasie, kiedy wszyscy go unikają. Jak praktyka kilku ostatnich miesięcy pokazuje, banki są w stanie renegocjować - zdawałoby się - niezmienne warunki umowy. Czy nie lepiej zatem w takiej sytuacji poczekać i przyjrzeć się rozwojowi sytuacji? Co oznacza te kilka miesięcy w porównaniu z 30 czy 40 najbliższymi latami z kredytem u boku?

9) Susza na rynku wymusi elastyczność
Kupując mieszkanie warto pamiętać, że bierzemy na siebie zobowiązanie często na ponad 30 lat. Przez ten czas nie jeden raz będziemy stali na zakręcie życia osobistego lub zawodowego. Z drugiej strony dla dewelopera czy pośrednika nieruchomości, kupno mieszkania kończy etap niepewności i prowadzi do cały czas wysokich zysków. Jasne staje się zatem, że dla wszystkich stron żyjących ze sprzedaży nieruchomości, przedłużający się okres zastoju oznacza spadek zysków, a w konsekwencji płynności. Wszyscy zainteresowani będą zatem dążyć do odblokowania rynku. Równocześnie nie chcą lub nie mogą zrezygnować z wysokich zysków, które były ich udziałem w ostatnich kilku latach. Im dłuższy okres przestoju, tym większa elastyczność i chęć współpracy z potencjalnym klientem. Skoro rynek tak diametralnie zmienił się w niecałe pół roku, to jak mógłby zmienić się po kolejnym kwartale lub dwóch?

Nadesłał: ap