2018-01-30
Nieruchomość to dziś najbezpieczniejsza forma lokowania nadwyżki kapitału. Dość, że wartość mieszkań nie ulega większym wahaniom w czasie, to jeszcze co miesiąc każda nieruchomość przynosi dużo lepszy zysk niż lokata bankowa. Co ważniejsze popyt na mieszkania do wynajęcia wciąż jest bardzo duży.

Nim zaczniemy inwestować w nieruchomości musimy zadać sobie kilka kluczowych pytań. Odpowiedzi na nie pozwolą nam uniknąć wpadek początkującego inwestora.

 

Ile trzeba mieć żeby zainwestować?

Ceny mieszkań wahają się w zależności od miast. Jeżeli zdecydujemy się na lokale z rynku pierwotnego, cena tych najmniejszych, trzydziestokilku metrowych zaczyna się od ok. 120 tys. zł. Dla przykładu małe dwupokojowe mieszkanie w realizowanych przez Budnex inwestycjach możemy kupić już za 124 tys. zł w Gorzowie, 134 tys. zł w Zielonej Górze, 213 tys. zł w Szczecinie i 217 tys. zł w Poznaniu. Oczywiście najlepiej byłoby zakupić takie mieszkanie za gotówkę. Nie zawsze jest to jednak możliwe. By kupić pierwszy lokal na początek wystarczy ok. 20 tys. zł. Tyle potrzeba na wkład własny do kredytu na 20 lat. Do tego dochodzą koszty wykończenia lokalu w wysokości ok. 1000 zł do mkw. Należy też pamiętać o opłatach notarialnych czy comiesięcznym czynszu, którego koszt będziemy ponosić nim wykończymy mieszkanie dla wynajmującego. Dla przykładu na Osiedlu Europejskim w Gorzowie w nowododanym budynku takie opłaty wynoszą do 300 zł wraz z mediami  w przypadku gdy mieszkanie zamieszkują dwie osoby.

 

Kim są najemcy?

To bardzo ważne pytanie albowiem od tego zależy jaka nieruchomość cieszyć się będzie największym zainteresowaniem wśród najemców. Dziś sporą grupę stanowią osoby, które przyjechały do danego miejsca za pracą. Część z nich to pracownicy zza wschodniej granicy, którzy poszukują lokali o niższym standardzie za to w atrakcyjnej cenie. Tacy najemcy są skłonni wynająć lokal w kilka osób by obniżyć własne koszty. Podobna sytuacja jest ze studentami w miastach akademickich. Zarówno wśród studentów jak i osób, które przyjechały do danego miasta za pracą, ale chcą mieszkać samemu, znajdą się osoby poszukujące wyższego standardu. Te skłonne są zapłacić więcej za prywatność, atrakcyjną lokalizację i wyższy standard lokalu. Takie osoby zainteresowane będą najczęściej niedużymi dwupokojowymi mieszkaniami. Zupełnie innymi kryteriami przy wyborze nieruchomości kierują się rodziny z dziećmi. Tu ważne jest sąsiedztwo szkół, przedszkoli czy terenów zielonych. Do tego wskazane jest by w budynku była wózkownia czy winda. Decydując się więc za zakup lokalu, jego wykończenie i aranżację należy bardzo poważnie pomyśleć nad tym komu chcemy wynająć dany lokal. Od tego zależy jak szybko wynajmiemy nasze mieszkanie i ile na tym zarobimy.

 

Jak kształtują się zyski?

Bez względu na to czy kupimy mieszkanie w kredycie czy za gotówkę naszą podstawową formą lokowania kapitału jest samo mieszkanie, które z czasem zwiększa swoją wartość. W przypadku zakupu za gotówkę wszystkie środki, które płaci najemca tytułem najmu są naszym zyskiem, pomniejszonym rzecz jasna o podatek dochodowy. Gdy mamy kredyt sytuacja wygląda nieco inaczej. Przychód z najmu trzydziestokilku metrowego, dwupokojowego mieszkania w inwestycjach realizowanych przez Budnex wynoszą od ok. 1000 zł w Gorzowie do nawet 1600 w Szczecinie czy Poznaniu.  Kwoty te zależą od miasta, standardu jaki oferuje lokal i jego lokalizacji. W skali roku na takim mieszkaniu możemy więc zarobić od 12 do nawet 19 tys. zł w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. Najszybciej zakup 35 mkw. mieszkania zwróci się nam w Gorzowie i Zielonej Górze. To ok. 14 lat. Gdybyśmy takie mieszkanie zakupili w kredycie na 20 lat, równe raty, to miesięczna rata wyniesie nas ok. 989zł, czyli tyle co czynsz najmu.. W tej sytuacji nasz główny zysk to mieszkanie, które spłacają nam najemcy. Finalnie możemy je sprzedać lub dalej czerpać korzyści z najmu.

 

Bez wątpienia inwestując w nieruchomości musimy na taką lokatę patrzeć długofalowo. Kredytując zakup na największe zyski możemy liczyć po kilkunastu latach. Wtedy mamy spłacone mieszkanie, a uzyskane z najmu pieniądze będą dla nas dodatkowym dochodem na emeryturze. Lokując nasze środki w dwupokojowe mieszkanie co miesiąc możemy zyskać od 1000 do nawet 1600 zł dodatkowej gotówki.

 

Nadesłał: Michał Bachorz