2014-11-25
Zmienna pogoda sprawia, że jesień i zima to najbardziej pracowity czas dla obsługi technicznej, administratorów i zarządców nieruchomości.

Muszą oni zadbać o przygotowanie obiektów do kapryśnej aury, aby zminimalizować ryzyko ewentualnych szkód i niepotrzebnych kosztów związanych z ich usuwaniem oraz, przede wszystkim, zatroszczyć się o bezpieczeństwo użytkowników budynku. Mimo długiej listy koniecznych działań, sezonowy przegląd budynku może przebiegać sprawnie, szczególnie, jeśli realizuje go profesjonalna firma, która na co dzień zajmuje się kompleksową techniczno-administracyjną obsługą nieruchomości.

 

Idzie zima! O co warto zadbać?

Chłodne pory roku są dla budynków okresem intensywnego oddziaływania wiatru, skrajnie niskich temperatur i wilgoci. Dlatego, na jesieni należy zrealizować przegląd i dokonać niezbędnych napraw. Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców budynków i innych obiektów budowlanych szereg obowiązków związanych z ich eksplotacją. Jednym z nich, zgodnie z art. 62 Ustawy, jest konieczność przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości. W zależności od wielkości obiektu inspekcja powinna być przeprowadzona raz lub dwa razy do roku. Dodatkowo wymagana jest kontrola bezpiecznego użytkowania w sytuacji zaistnienia zjawisk, w wyniku których może nastąpić uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie zdrowia i życia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Ponieważ lista niezbędnych prac jest bardzo długa, wyspecjalizowane firmy zajmujące się techniczną obsługą nieruchomości, takie jak Sodexo Polska On-Site Services, przygotowania przed działaniem niesprzyjających warunków atmosferycznych rozpoczynają już na jesieni.

 

System grzewczy budynku

Zanim nadejdą pierwsze mrozy należy pamiętać o skrupulatnym sprawdzeniu systemu grzewczego budynku. Dotyczy to głównie pieców, kotłów oraz instalacji wentylacyjnej i spalinowej. Jeżeli budynek korzysta z energii cieplnej centralnej sieci grzewczej, wystarczy skontrolować jedynie szczelność grzejników. W przypadku grzejników konwekcyjnych, konieczne jest usunięcie z nich wszystkich przedmiotów utrudniających swobodny przepływ powietrza między płytami grzewczymi. Ponadto, do codziennych zadań obsługi technicznej, powinna należeć weryfikacja parametrów całej instalacji, m.in. kontrola parametrów węzła ciepła, regulatora ciśnienia, filtrów przepływu wody czy jej temperatury oraz koordynowanie i nadzorowanie jakości świadczonych usług pod kątem ustaleń zawartych w umowach.

 

Elewacja i izolacja termiczna

Elewacja, oprócz walorów czysto estetycznych, pełni rolę zabezpieczenia murów i ocieplenia. Izolacja termiczna natomiast chroni zmagazynowane w budynkach ciepło. Chcąc uniknąć jego nadmiernej utraty i w efekcie obniżyć koszty ogrzewania, należy dokładnie sprawdzić stan powierzchni ścian. Celem inspekcji jest wykrycie wszelkich odprysków powłok, spękań faktury oraz wykruszeń, ponieważ charakteryzują się one łatwością wchłaniania wody w głąb materiału izolacyjnego. Dokładnej kontroli wymagają również strefy wszelkich przerw technologicznych (dylatacji) oraz mostków termicznych, czyli miejsc o zwiększonym przenikaniu ciepła. Niestety powierzchnia elewacji jest zwykle bardzo duża, a skrupulatne jej sprawdzenie wymaga czasu oraz wiąże się ze skomplikowana logistyką i dużymi kosztami. Można jednak skorzystać z takich rozwiązań jak zdalnie sterowane i wyposażone w zaawansowane kamery drony. Wykorzystywany przez Sodexo On-site Services DRON SDX, do którego można podłączyć noktowizor lub kamerę termowizyjną, pozwala szybko i przy niskich nakładach finansowych ocenić stan elewacji oraz wykryć miejsca strat ciepła z budynku. Dzięki wyposażeniu go w odpowiednią aparaturę pomiarową, bezzałogowiec będzie mógł przeprowadzać badania termowizyjne, rejestrować wady izolacji termicznej, wszelkie mostki oraz nieszczelności obiektów, wpływające na zwiększenie strat energii cieplnej.

 

Rynny i rury spustowe

Ślady zacieków czy pleśni na powierzchni elewacji mogą świadczyć o złym stanie systemów rynnowych albo ich niedrożności. Stale utrzymujące się plamy mogą prowadzić do zawilgacania konstrukcji oraz dewastacji elewacji. Źle oczyszczone rynny i rury to także częsty powód trwałych uszkodzeń elementów odwodnienia dachu, a nawet naruszenia konstrukcji dachowej w okapie w chwili zamarzania w nich wody i tworzenia się sopli. Dlatego kolejnym krokiem podczas przeprowadzania kompleksowej inspekcji jest sprawdzenie, konserwacja i udrożnienie rynien oraz rur spustowych. Podczas wykonywania tego typu prac również warto wykorzystać funkcjonalności drona. Mały statek powietrzny wyposażony w kamerę pozwala uzyskać dane z miejsc trudnodostępnych. Urządzenie rozwiązuje także problem związany z monitorowaniem zewnętrznych powierzchni, kosztownych inspekcji czy czasochłonnej oceny stanu technicznego rozległego systemu rynnowego.

 

Dach

Dach narażony jest na wszystkie warunki atmosferyczne, dlatego nawet solidnie i dokładnie wykonane pokrycie wymaga cyklicznych kontroli. Podczas planowania zimowego przeglądu warto wpisać w zakres zleceń szczegółowe oględziny pokrywy dachu oraz elementów obróbek blacharskich również przy użyciu drona. Eliminuje to konieczność użycia ciężkiego sprzętu, zmniejsza ryzyko związane z niebezpieczną pracą na wysokościach oraz w trudnych warunkach pogodowych. Ponadto bezzałogowiec jest zdecydowanie tańszy w eksploatacji, a do jego obsługi wystarczy tylko jeden operator.

 

Okna, powierzchnie szklane i drzwi

Zanim nadejdą mrozy należy także dokonać kompleksowej oceny stolarki otworowej. Konieczne jest zatem sprawdzenie stanu uszczelek oraz dokładności ich przylegania do powierzchni szkła, a także skontrolowanie czy okucia okien i drzwi są dobrze wyregulowane. Dzięki wykorzystaniu funkcjonalności DRONA SDX Sodexo, przy stosunkowo niewielkich nakładach finansowych, możliwe jest szybkie i precyzyjne przeprowadzenie dokładnych oględzin wszystkich okien i drzwi, niezależnie od warunków pogodowych panujących na zewnątrz czy wysokości.

 

Co z liśćmi, lodem i śniegiem?

Jesienno-zimowe obowiązki to także konieczność zapewnienia porządku oraz bezpieczeństwa na przynależących do nieruchomości chodnikach i ulicach. Oprócz standardowej kontroli należy zatroszczyć się o usuwanie liści zaścielających otwarte tereny, rynny i rury spustowe oraz odśnieżanie tras dojazdowych i parkingów. Według Prawa Budowlanego, na właścicielach i zarządcach budynków, ciąży obowiązek przeprowadzania kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych. Naruszenie zasady należytego utrzymania stanu technicznego budynku lub nie zapewnienie bezpieczeństwa w użytkowaniu, podlega karze grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (najwięcej 360), o wartości od 10 zł do 2 tys. zł jedna. Może również zostać orzeczona kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. W związku z tym, konieczne jest także odśnieżanie dachów, usuwanie sopli lodowych, brył czy nawisów śniegowych, mogących zagrozić bezpieczeństwu osób na ciągach pieszych i jezdnych przebiegających bezpośrednio przy budynku. Kolejnymi ciekawymi funkcjonalnościami DRONA SDX, które warto wykorzystać, jest m.in. możliwość monitorowania rozległych obszarów peryferyjnych, ocenienia drożności rynien, szacowania obciążenia dachów śniegiem czy sprawdzania drożności tras dojazdowych i parkingów. Bezzałogowiec pozwala róznież na tworzenie pełnej dokumentacji fotograficznej.

 

Roboty remontowe czy kontrole przeprowadzane w okresie jesienno-zimowym bywają niebezpieczne, nie tylko ze względu na opady śniegu, niskie temperatury czy silne wiatry, ale także konieczność wykonywania niektórych prac na otwartej przestrzeni i wysokościach. Podczas gęstej mgły, gołoledzi czy przy wietrze o prędkości powyżej 10 m/s zabronione jest przeprowadzanie jakichkolwiek kontroli czy eksploatacji. Stanowi to zagrożenie zarówno dla pracowników, jak i dla osób postronnych, dlatego warto wziąć pod uwagę usługi sprawdzonych administratorów obiektów i takie rozwiązania jak Dron SDX Sodexo. Ten sterowany drogą radiową, lekki i niewielki sprzęt może być używany wszędzie tam, gdzie trudno dotrzeć lub tam gdzie obecnie stosowane są śmigłowce, rusztowania czy wysięgniki. Eliminuje więc konieczność czasochłonnego przygotowywania i uzyskiwania stosownych pozwoleń, ponadto skraca czas i obniża koszty tradycyjnych kontroli przed zimą.

 

 

Nadesłał: contrust