2011-08-10
Czy opłaca się dziś pożyczać na mieszkanie w walutach obcych? Jakie koszty niosą pożyczki hipoteczne? Jakie zmiany będą udziałem rynku kredytowego w najbliższym czasie?
Analitycy polecają teraz przede wszystkim kredyty w euro. W przypadku pożyczek we frankach są zaś nieco sceptyczni. Wysokie kursy CHF mogą kusić kredytobiorców, którzy liczą, że pożyczając teraz mogą zarobić, kiedy kurs franka spadnie. Eksperci rynku finansowego są jednak zdania, że w najbliższych miesiącach nie należy oczekiwać znaczącego osłabienia franka szwajcarskiego. Osoby planujące zaciągnięcie kredytu w CHF powinny poza tym wziąć pod uwagę, że w obecnej chwili pożyczki hipoteczne w tej walucie można znaleźć w ofercie tylko nielicznych banków.

Ponadto w przypadku franków banki wymagają znacznie wyższych zarobków, niż dla pożyczek w PLN, czy nawet euro. Analitycy doradzają, że kredyty walutowe powinny zaciągać osoby, dla których nie będzie problemem wyższa rata spłaty, kiedy nastąpi nagły wzrost kursu walutego i takie które nie zamierzają spłacać kredytu szybko.  

Koszty  pożyczek

Największą wadą kredytów walutowych są nieprzewidywalne kursy poszczególnych walut, a zaletą cena. Stopy procentowe w strefie euro i w Szwajcarii są na znacznie niższym poziomie niż w naszym kraju. To powoduje, że raty kredytów walutowych są wciąż niższe niż pożyczek w złotówkach. Analitycy podkreślają, że mimo rosnącego ostatnio kursu franka, na rynku niewiele działo się w zakresie ofert kredytów w CHF. Marże i oprocentowanie pozostawały na stabilnym poziomie.  
W ciągu pierwszego półrocza tego roku można było obserwować zaś obniżkę marż kredytów hipotecznych zarówno w złotych, jak i w euro. Jak wynika z raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera: Polski rynek nieruchomości lipiec 2011, przeciętna marża kredytu w PLN spadła z 1,6 proc. do 1,28 proc. Średnia marża dla kredytów w euro zmalała do 2 proc. z 2,36 proc.

Dodatkowe wydatki

Doradcy uczulają, że w przypadku kredytów walutowych ważne są też tzw. koszty okołokredytowe: spread, prowizja, czy ubezpieczenie. Zanim podpiszemy umowę, warto zwrócić również uwagę na to, w jaki sposób można się z bankiem rozstać i ile będzie to nas kosztowało. Niektóre banki pozwalają na spłatę kredytu niemal z dnia na dzień i nie wiąże się to z żadnymi kosztami. Inne pobierają prowizję w wysokości nawet 5 proc. wartości zadłużenia i wyznaczają konkretny dzień spłaty na kilka tygodni do przodu.
Ułatwieniem dla osób zapożyczających się na mieszkanie w walucie obcej jest nowa ustawa dotycząca spreadów. Kredytobiorca będzie mógł teraz spłacać raty kredytu bezpośrednio w kasie lub przelewem, walutą kupioną w kantorze lub innym banku. Już na przełomie sierpnia i września br. banki nie będą mogły żądać z tego tytułu dodatkowych opłat czy prowizji ani aneksów do umowy.

Popularna i wciąż droższa złotówka

Choć raty kredytów walutowych są wciąż jeszcze niższe niż pożyczek w PLN, nie da się ukryć, że właśnie ten kredyt hipoteczny lubimy najbardziej, bo jest bezpieczny i łatwiej go dostać. Obecnie kredyty w złotówkach stanowią już ponad trzy czwarte wszystkich zaciąganych w Polsce kredytów. Kredyty w FCH mają niewielki udział w rynku i pojawiają się jedynie w przypadku około 7 proc. zobowiązań.

Raty pożyczek w PLN niestety jednak idą w górę. Cztery podwyżki stóp procentowych wprowadzone w minionym półroczu przez Radę Polityki Pieniężnej, nie pozostały bez wpływu na oprocentowanie kredytów w złotych. Wzrost stawki WIBOR 3M z 3,95 proc. do 4,69 proc. zaowocował znaczącym wzrostem wysokości rat spłacanych co miesiąc przez posiadaczy tych pożyczek. Skoki stawki bazowej rekompensowały nieco spadki marż. Jednak, jak podają analitycy Expandera, od maja oprocentowanie zaczęło rosnąć.
W tej chwili raty pożyczek zaciągniętych w złotych w znacznie większym stopniu obciążają budżety domowe zadłużonych niż na początku bieżącego roku. Jednocześnie spada też zdolność kredytowa pożyczkobiorców. Dlatego deweloperzy zaczęli wracać do rozwiązań, które ułatwiają klientom zakup mieszkań. - Dla naszych klientów, którymi są w przeważającej mierze ludzie młodzi, rosnące koszty kredytów oznaczają poważne trudności w zaciągnięciu pożyczki. Aby ułatwić finansowanie zakupu osobom zainteresowanym mieszkaniami na osiedlu Alpha oferujemy system płatności 10/90 na mieszkania budowane w obecnym etapie realizacji inwestycji. W ten sposób kupujący nie muszą zaciągać od razu kredytu, a dopiero w czerwcu 2013 roku, kiedy mieszkanie będzie gotowe. W tedy sytuacja w bankach może ulec zmianie. Poza tym 10 proc. pierwszą wpłatę można teraz rozłożyć na raty – komentuje Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży RED Real Estate Development.     

Perspektywa zmian na rynku

Niewątpliwy wpływ na rynek będzie miała podpisana już przez Prezydenta nowelizacja ustawy dotyczącej programu Rodzina na swoim. Najkorzystniejsze teraz na rynku kredyty z rządowymi dopłatami cieszyły ostatnio rosnącym powodzeniem. Od stycznia 2007 roku do czerwca 2011 roku udzielono ok. 100 tysięcy takich pożyczek. Teraz ich liczba drastycznie spadnie. Spowoduje to obniżenie wskaźnika ceny mieszkań, które kwalifikują się do zaciągnięcia tej pożyczki oraz ograniczenie wieku kredytobiorcy. Trudno będzie tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym znaleźć mieszkanie, na które będzie można zaciągnąć ten preferencyjny kredyt.  
Dla rynku kredytów hipotecznych nie małe znaczenie będzie miało także wejście w życie Rekomendacji S III. Według jej zapisów zdolność kredytowa musi być liczona przez banki przy założeniu maksymalnego, 25-letniego okresu spłaty. Dla pożyczających na mieszkanie w walutach obcych będzie to oznaczało mniejszą zdolność kredytową i w konsekwencji niższy kredyt, jaki będą mogli uzyskać. Dodatkowo dla kredytów walutowych KNF narzucił wymóg dotyczący maksymalnego obciążenia dochodu miesięcznymi płatnościami. Raty nie będą mogły być wyższe niż 42 procent miesięcznego dochodu. Na wdrożenie tego przepisu w życie banki mają czas do końca 2011 roku.

Nadesłał: RED-Real Estate Development http://www.red-development.pl/deweloper/