2009-10-27
Boom jakiego byliśmy świadkami na rynku mieszkaniowym w ostatnich kilku latach nie zmienił w Polsce jednego. Mieszkanie jest ciągle dobrem luksusowym. Co więcej nie ma większych perspektyw na to, żeby było inaczej. Chociaż mamy podstawy do mimo wszystko umiarkowanego optymizmu.

Kłopoty z uzyskaniem kredytów dla sfinansowania własnego mieszkania lub patologiczny system wynajmu mieszkań z niedoskonałą ustawą o ochronie lokatorów, to dziś tak naprawdę wierzchołek góry lodowej. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce dziś charakteryzuje się bardzo niską efektywnością ekonomiczną.

Wystarczy spojrzeć na statystyki budownictwa - najwięcej budują osoby indywidualne, które same dla siebie stają się wykonawcą, inwestorem i czasami jeszcze bankiem. Powszechność tzw. systemu gospodarczego, to nie tylko fanaberia osób, które chcą wybudować dom według własnego pomysłu. Zwykle jest to przede wszystkim sposób na rozłożenie finansowania na wiele lat, buduje się etapami, często nieprofesjonalnie. To w sumie powoduje dużo większe koszty jednostkowe niż, gdyby dom budował deweloper  i zakup był jednorazowy. Dlaczego jednak ciągle tak niewiele osób korzysta z usług dewelopera (chociaż jest to więcej niż jeszcze kilkanaście lat temu)?

Ktoś powie, że Polacy nie mają zdolności kredytowej, żeby spłacać kredyty, bo kupno wiąże się niestety z koniecznością wsparcia kredytem. NBP wyliczył swojego czasu, że Polaków stać na około 600-700 mld zł kredytów hipotecznych, dlaczego więc jest trzy razy mniej. Odpowiedź jest dość łatwa, bo polskie banki nie potrafią i nie mogą dostarczyć tak dużego kredytu. Bańka na rynku mieszkaniowym, jaka pojawiła się dwa lata temu szybko wyczerpała możliwości banków. Wstrzymywanie wypłat udzielonych kredytów przez niektóre banki pod koniec roku, to nie tylko efekt kryzysu finansowego. Wojna o lokaty pokazała jak problem jest głęboki, banki (nie wszystkie oczywiście) musiały bić się niemal o pieniądze klientów. To problem strukturalny polegający na tym, że banki ciągle pożyczają pieniądze na 20-30 lat z lokat dawanych na kilka miesięcy. W taki sposób nie da się zbudować dobrego kredytu hipotecznego - taniego i o stałych kosztach dla klienta. Bez profesjonalnej bankowości hipotecznej, być może sekurytyzacji kredytów hipotecznych banków uniwersalnych (sprzedaży specjalistycznym funduszom inwestycyjnym), bez wreszcie wprowadzenia euro w Polsce jeszcze nie raz będziemy świadkami problemów na rynku kredytowym, co odbija się od razu negatywnie na rynku mieszkaniowym. Dlaczego straciliśmy szansę ze strefą Euro? Głośno ostatnio tylko o tym, jak to Słowacy stracili na wprowadzeniu euro, bo jest kryzys. Cieszymy się wreszcie, że to oni do nas przyjeżdżają na zakupy. Nikt jednak się nawet nie zastanowił nad tym, że kredyty mieszkaniowe spłacane przez Słowaków są dziś przecież dwa razy tańsze, a co ciekawe mają szansę na to, że koszty kredytu są po prostu stałe, bo kapitał do jakiego mają dostęp banki na eurorynkach jest długoterminowych. W Polsce mogłoby być podobnie przecież.
Kilkanaście banków specjalistycznych z Europy, każdy większy niż największy nasz bank, już teraz chciałoby udzielać kredytów hipotecznych, zgłosiło to w NBP). Dlaczego więc Polak nie może zaciągnąć kredytu tańszego i o stałym oprocentowaniu w np. niemieckim banku? Bo te banki czekają właśnie na to aż w Polsce będzie euro. Po co? Chcą uniknąć ryzyka, którego byliśmy świadkami w ciągu ostatniego roku, gdy pomysły banków z aneksami i kursy walutowe psuły krew niejednemu kredytobiorcy wezwanemu na dywanik. Dziś mówi się o jesiennej odwilży kredytowej (nawiasem w przyrodzie odwilż jest o nieco innej porze roku). Wyrażam sceptycyzm. Banki dziś znów atakują kredytem 100 proc., pakietami kart kredytowych, kont dołączonych w promocji do kredytu hipotecznego. Muszą zarabiać, bo koniec roku bliski i czas wyników finansowych też jest bliski. Można to zrozumieć. Wystarczy jednak zapytać dotychczasowych ich klientów, ile nerwów kosztowały ich wiosenne wizyty w bankach? Nie wszystkie banki oczywiście tak na polskim rynku postępowały, łatwo je wskazać, bo są mało hałaśliwe. Konserwatywne. A dziś to już cnota. Osobom, które myślą o własnym mieszkaniu, domu, cóż można poradzić w takich ciekawych czasach? Na pewno warto mieć marzenia, żeby do domu wracać, ale żeby w tym domu nie śniły się koszmary, trzeba inwestycję realizować ze sprawdzonymi partnerami i uczciwymi doradcami. Bo kupno domu na kredyt to obowiązki na wiele, wiele lat. Ale nie oznacza to, że nie można próbować. Na kupno domu, inwestycję w nieruchomość zawsze jest dobry czas, bo długi okres czas wyrównuje efekty. Sęk zawsze jednak w tym co z tą nieruchomością planujemy zrobić i tu przysłowiowy „dobry moment" na kupno/sprzedaż nie pomoże. Mieszkanie to nie pakiet akcji Biotonu, czy kontrakty na miedź, tu się nie spekuluje, tylko inwestuje.

A niepewność i bałagan zupełnie nie sprzyja długookresowemu planowaniu inwestycji, czy to we własne mieszkanie, czy też w mieszkanie na wynajem. Politycy, którzy obiecywali miliony mieszkań powinni w końcu to zrozumieć i wziąć się za trudne, ale potrzebne rozwiązania strukturalne, bez tego nie mamy co marzyć o tanim i bezpiecznym kredycie na wiele lat, a tym samym o mieszkaniu dziś. Żaden listek figowy w postaci „Rodziny na swoim", czy dopłat do kredytów dla bezrobotnych tego nie zmieni. Bo po prostu państwa pieniądze na ten cel i tak zabiera z kieszeni podatników, w tym oczywiście i też kredytobiorców. Ci sami chcieliby móc sobie poradzić nie licząc na jałmużnę państwa.

Bogusław Półtorak

Główny Ekonomista Bankier.pl S.A.

Nadesłał: ap