Wchodzące w życie od początku przyszłego roku przepisy dotyczące przyznawania kredytów (rekomendacja S) spowodują znaczące obniżenie zdolności kredytowej klientów banków chcących zadłużyć się na zakup mieszkania.

Z wyliczeń analityków Expander wynika, że najtrudniej będzie dostać kredyt w walucie obcej. Kwota kredytu walutowego, którą będziemy chcieli zaciągnąć, zarabiając na poziomie średniej krajowej, może obniżyć się nawet o 40 proc. Zamiast 400 tys. zł w euro, które bank gotów jest nam teraz udzielić, dostaniemy tylko 240 tys. zł. Mniejszy kłopot będą miały te osoby, które zdecydują się na pożyczkę hipoteczną w złotych. Zgodnie z nowymi zasadami wyliczania zdolności kredytowej, przyszłym roku kredytodawca przyzna im 372 tys. zł, a nie 400 tys. zł.

Zdolny i niezdolny… kredytowo

Ograniczenie dostępu do finansowania nieruchomości spowodowane będzie koniecznością dostosowania przepisów w bankach do wymogów narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego.   

Już teraz, jeśli nawet udaje się nam uzyskać kredyt, to często musimy zweryfikować swoje oczekiwania, co do nabywanych nieruchomości. Szczególnie niechętnie banki udzielają kredytów walutowych, próbując nakłaniać chętnych na zaciągnięcie droższych, jak dotąd pożyczek w PLN.

Kredyty we frankach  szwajcarskich praktycznie zniknęły już z rynku, a pożyczki udzielane w euro są z wolna ograniczane. Wartościowy udział kredytów hipotecznych w walucie europejskiej spadł w ostatnim kwartale br. do niespełna 12 proc., podczas gdy przed rokiem wynosił prawie 22 proc.

Wolniejsza sprzedaż, większe przeceny

Mniejsza dostępność kredytów nie sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości, wpływa na spadek tempa sprzedaży powstających mieszkań. W największych aglomeracjach w kraju jest dziś w ofercie deweloperskiej bardzo dużo, bo aż 48 tys. nowych lokali (Reas). W ciągu ostatnich miesięcy tempo produkcji spadło, ale jak obliczają analitycy na wyprzedanie wszystkich nowych mieszkań potrzeba byłoby około 20 miesięcy.

Klienci deweloperów wybierają przeważnie niedrogie, kompaktowe lokale. Poszukujący mieszkań warszawiacy chcieliby zamieszkać na Mokotowie lub Żoliborzu. Jednak najwięcej mieszkań sprzedaje się na Białołęce i w Ursusie, gdzie oferta rynku pierwotnego jest najtańsza. Ze względu na ograniczenia kredytowe, wybieramy mieszkania w bardziej przystępnej cenie. Najczęściej można je znaleźć w najnowszych projektach deweloperskich, albo w ukończonych inwestycjach, w których zostały ostatnie mieszkania.

W tych ostatnich można wyszukać duże przeceny. Na Osiedlu Lazurowa w Bemowie deweloper znacznie obniżył ceny mieszkań, które pozostały jeszcze w sprzedaży. Gotowe mieszkania przy ulicy Batalionów Chłopskich można teraz kupić już od 5500 zł/mkw. Przed wprowadzeniem stawek promocyjnych, ceny (7200 zł/mkw.) uniemożliwiały kupującym zaciągnięcie kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim. Teraz spośród 26 lokali dostępnych w tym kompleksie można kupić jeszcze 5 mieszkań, na które jest możliwość uzyskania rządowych dopłat. Jak twierdzi Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development, właśnie te mieszkania znikają z oferty najszybciej.   

Super oferty kredytowe

Nowych regulacji obawiają się też bankowcy. Większość instytucji spodziewa się wyhamowania akcji kredytowej. Z ostatniego raportu Związku Banków Polskich wynika, że już w trzecim kwartale tego roku spadła o kilka procent liczba nowych umów hipotecznych, a także ich wartość. Jeśli taka tendencja utrzyma się, to dla banków będzie to być może oznaczało pogorszenie wyników finansowych. Aby temu zapobiec wiele z nich przygotowało specjalne oferty. Chcą w ostatnich tygodniach mijającego roku przyciągnąć jak największą liczbę klientów, żeby zwiększyć swój portfel kredytów hipotecznych.

Wszystkiemu winna jest rekomendacja S. Najpóźniej od stycznia banki muszą zmienić zasady wyliczania zdolności kredytowej, które określone są w jej zapisach. Od 2012 roku miesięczna rata nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. dochodów netto kredytobiorcy, który chce zaciągnąć kredyt w walucie obcej. Banki nie będą mogły dokonywać obliczeń dla rzeczywistego okresu kredytowania wpisanego do umowy. Będą liczyć kredyt dla maksymalnego okresu 25 lat. Ponieważ zaś rata pożyczki udzielanej na krótszy okres jest wyższa, istotnie spadnie dostępna kwota kredytu. Będzie to dotyczyło wszystkich pożyczek hipotecznych. Zmiana obejmie ok. 70 proc. kredytobiorców, którzy teraz według danych Związku Banków Polskich zaciągają zobowiązania na dłużej niż ćwierćwiecze.             

Dobra wiadomość dla kupujących mieszkania jest taka, że pod koniec kwietnia przyszłego roku wejdzie w życie ustawa deweloperska chroniąca nabywców przed utratą wpłaconych na zakup mieszkania pieniędzy. Deweloperzy będą mieli obowiązek zakładać w bankach dla nowych inwestycji rachunki powiernicze, na których będą gromadzone wpłaty klientów.

Nadesłał: PBM Południe Development http://www.pbmdevelopment.pl/