Kupno mieszkania pod wynajem dobrą inwestycją


2013-09-19
Kolejne obniżki stóp procentowych powodują, że przeciętne oprocentowanie depozytów jest już o połowę niższe niż rok temu. Jest to więc dobry moment na wybór alternatywnych form inwestowania kapitału, które zapewnią odpowiedni zysk i bezpieczeństwo.

Niskie raty kredytów hipotecznych i spadające ceny nieruchomości skłaniają do wzięcia kredytu na zakup mieszkania pod wynajem. Jak zauważają eksperci Expandera i Metrohouse, na różnicy pomiędzy ratą a czynszem można zarobić aż 1300 PLN miesięcznie.

 

Mieszkanie alternatywą dla lokat

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej istotnie obniżające poziom stóp procentowych spowodowały, że deponowanie oszczędności na lokatach bankowych przynosi coraz mniejsze zyski. – Jeszcze przed rokiem przeciętne oprocentowanie depozytów przekraczało 5% – mówi Jarosław Sadowski, Główny Analityk firmy Expander. – Natomiast obecnie jest już o połowę niższe. To skłania wiele osób do poszukiwania alternatywnych, a jednocześnie bezpiecznych sposobów lokowania swoich oszczędności. Jak wskazują eksperci, jednym z nich jest z pewnością zakup nieruchomości przeznaczonej pod wynajem. Mieszkanie zapewnia bowiem regularne zyski. – Na największe możemy liczyć w dużych miastach – twierdzi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Dla przykładu średni przychód z najmu mieszkania o powierzchni 60 mkw. w centrum Warszawy to 2700 PLN. Korzystne są także Kraków i Wrocław, gdzie miesięcznie zarobimy odpowiednio 2200 PLN i 2000 PLN.

 

Oprócz zysków wynikających z najmu lokalu należy również pamiętać, że już samo kupno nieruchomości stanowi inwestycję. – W dłuższej perspektywie zakup nieruchomości daje również szansę na zyski wynikające ze wzrostu jej wartości – tłumaczy Jarosław Sadowski, Expander. – Sprzyjają temu aktualnie stosunkowo niskie ceny mieszkań, których spadek najpewniej wkrótce wyhamuje. Ich poziom znajduje się już bowiem w okolicach dołka, a po uwzględnieniu inflacji, ceny plasują się na poziomie z 2006 roku. W długiej perspektywie inwestycja ta może więc przynieść atrakcyjne stopy zwrotu.  

 

O wynajmowane mieszkanie trzeba dbać

Taka forma inwestycji różni się jednak od standardowego lokowania pieniędzy na bankowych depozytach. – Należy pamiętać, że zakup nieruchomości, w odróżnieniu od lokaty oszczędnościowej, to inwestycja na lata – podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Osoby planujące ulokować pieniądze na rynku mieszkaniowym muszą być więc świadome, że w przyszłości mieszkanie będzie wymagało większego wysiłku, by utrzymać jego atrakcyjność. W odróżnieniu od wielu produktów inwestycyjnych towar, jakim jest nieruchomość, wymaga nieustannego zarządzania, w tym m.in. znalezienia i odpowiedniego doboru najemców, okresowych remontów, a także troski o odpowiedni standard lokalu. Należy także pamiętać, że polskie przypisy często działają na niekorzyść osoby podnajmującej mieszkanie, co powoduje niekiedy trudności z wyegzekwowaniem opłaty od osoby zalegającej z czynszem. Zdarzają się również sytuacje, że trudno jest wyeksmitować takiego lokatora – zauważa Jarosław Sadowski, Expander.

 

Mieszkanie na kredyt?

Aby kupić mieszkanie o większej wartości można także rozważyć uzyskanie dofinansowania. – Najniższe stopy procentowe w historii naszego kraju, przy jednoczesnym spadku cen nieruchomości powodują, że stosunek przychodów z najmu lokalu do rat kredytu hipotecznego, staje się coraz bardziej atrakcyjny – mówi Jarosław Sadowski, Expander.Jak wynika z naszej analizy, najkorzystniejszy będzie zakup mieszkania pod wynajem w stolicy. Mimo, że w Warszawie raty kredytu są najwyższe, to równie wysoki przychód z wynajmu powoduje, że nasze zyski będą tu największe. Przy zaciągnięciu kredytu na mieszkanie o powierzchni 60 m2 z 30-procentowym wkładem własnym, nasz zysk wyniesie niemal 1300 PLN. Z kolei najmniej dochodowa będzie nieruchomość w Gdańsku, bowiem przy takich samych założeniach zarobimy tu tylko 863 PLN.

 

Jakie mieszkanie pod wynajem?

Decydując się na tego typu inwestycję należy jednak pamiętać o uwzględnieniu czynników, które wpłyną na atrakcyjność nieruchomości na rynku wynajmu. – Inwestorzy mieszkaniowi to często poszukiwacze okazji – mówi Marcin Jańczuk, Metrohouse. – Popularny jest model nabywania lokali po atrakcyjnej cenie, które wymagają całkowitego remontu. Odnowienie go oraz wyposażenie w standardzie z popularnych „sieciówek meblowych” jest często korzystniejsze finansowo, niż zakup droższego mieszkania w dobrym standardzie. Warto także zwracać uwagę na obowiązujące trendy. – Największą popularnością wśród wynajmujących cieszą się obecnie lokale jedno- i dwupokojowe, zlokalizowane bliżej przedmieść w pobliżu wyższych uczelni, gdyż największą grupę najemców stanowią właśnie studenci. Z tego powodu nie musimy się ograniczać wyborem mieszkania do największych aglomeracji. Mniejsze miasta z silnymi tradycjami akademickimi lub posiadające np. prężnie działające zakłady pracy to także ciekawe miejsce zakupu lokalu pod wynajem.

 

Najem a rata – 10% wkładu własnego*[1]

Miasto

Przychód z najmu

Rata kredytu

Różnica

Gdańsk

1 950 zł

1 424 zł

526 zł

Kraków

2 200 zł

1 571 zł

629 zł

Łódź

1 700 zł

946 zł

754 zł

Poznań

1 950 zł

1 292 zł

658 zł

Warszawa

2 700 zł

1 932 zł

768 zł

Wrocław

2 000 zł

1 333 zł

667 zł

Źródło:  Opracowanie własne Expandera i Metrohouse

 

Najem a rata – 20% wkładu własnego

Miasto

Przychód z najmu

Rata kredytu

Różnica

Gdańsk

1 950 zł

1 242 zł

708 zł

Kraków

2 200 zł

1 370 zł

830 zł

Łódź

1 700 zł

825 zł

875 zł

Poznań

1 950 zł

1 127 zł

823 zł

Warszawa

2 700 zł

1 685 zł

1 015 zł

Wrocław

2 000 zł

1 163 zł

837 zł

Źródło:  Opracowanie własne Expandera i Metrohouse

 

Najem a rata – 30% wkładu własnego

Miasto

Przychód z najmu

Rata kredytu

Różnica

Gdańsk

1 950 zł

1 087 zł

863 zł

Kraków

2 200 zł

1 199 zł

1 001 zł

Łódź

1 700 zł

722 zł

978 zł

Poznań

1 950 zł

986 zł

964 zł

Warszawa

2 700 zł

1 474 zł

1 226 zł

Wrocław

2 000 zł

1 017 zł

983 zł

Źródło:  Opracowanie własne Expandera i Metrohouse



[1] Wyliczenia dla kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. PLN oraz uśrednione ceny za mieszkanie o powierzchni ok. 60 mkw., zlokalizowane w centrum miasta. Cena zawiera czynsz odprowadzany do wspólnoty, nie uwzględnia opłat eksploatacyjnych.

Regulamin, Polityka Prywatności i Polityka Cookies Grupy Kafito