2015-09-28
Nie, wcale nie chodzi o kryminał z prawnikiem od nieruchomości w roli głównej. Lektura taka okazuje się dużo ważniejsza, ponieważ dzięki jej przyswojeniu zyskamy dużą wiedzę dotyczącą wybranej przez nas nieruchomości oraz, co najważniejsze, nie stracimy przy zakupie nowej działki lub mieszkania.

Regały i półki

Pomimo, że w bibliotekach zalega bardzo wiele nieczytanych książek, chyba jeszcze więcej kurzy się w sądach. Księgi wieczyste dotyczące nieruchomości czyta niewielu, stąd właśnie biorą się problemy po zakupie mieszkania - właściciel okazał się kimś innym, niż się podawał, przez piękną działkę pod Warszawą przebiegnie autostrada a nowo zakupiony budynek obciążony został gigantyczną hipoteką.

Księgi wieczyste znaleźć można w każdym sądzie. Udostępnia się je każdemu zainteresowanemu, w dodatku bezpłatnie. Umieszcza się także ich zdigitalizowane wersje w sieci, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, przygotowując wciąż wersje cyfrowe. Niestety, nawet tak sprzyjające okoliczności nie zachęcają wielu amatorów kredytów mieszkaniowych do przyjrzenia się tym użytecznym źródłom informacji o nieruchomościach. A każdy prawnik specjalizujący się w nieruchomościach powie, że od zajrzenia w księgi trzeba zacząć wszystkie czynności związane z zakupem nowego mieszkania.

Spis treści

Księga wieczysta, jak większość ksiąg i książek, składa się z rozdziałów. Pierwszy, dzielący się w zasadzie na dwa odrębne działy, to „Oznaczenie nieruchomości" zawierający informacje pochodzące z ewidencji gruntów. Dzięki niemu możliwe jest oznaczenie nieruchomości - jej położenie, wielkość i wytyczone granice. Kolejny nazwa się „Spisem praw związanych z własnością". Tam znajdziemy wszelkie dane dotyczące możliwości, jakie posiada właściciel interesującej nas nieruchomości, które potem mogą przejść na nas. Jeżeli zapisano tam, że część praw posiada inna osoba, trzeba upewnić się, że sprzedaż nieruchomości przebiega także pod jej nadzorem lub wyraziła ona pisemną zgodę na sprzedaż lub decydowanie o jej części.

Dział drugi określa właściciela nieruchomości. To właśnie stamtąd można dowiedzieć się, czy osoba oferująca nam mieszkanie to właściciel i czy ma jakiekolwiek prawa do dysponowania lokalem lub działką.

Trzeci dział przedstawia informacje dotyczące ograniczeń w zarządzaniu nieruchomością ciążące na właścicielu. Może to być zakaz sprzedaży, dzierżawy lub wynajmu.

Dział czwarty określa hipotekę, czyli prawo rzeczowe, oraz do kogo ona należy. Jeżeli poprzedni właściciel wziął kredyt hipoteczny właśnie na sprzedawane mieszkanie, bank może potem domagać się zwrotu należności, albo zajmie nieruchomość. Jeżeli należność nie zostanie zwrócona, nasza nowo nabyta nieruchomość przepada. Warto zasięgnąć porady w jednej z kancelarii prawnych, ponieważ wówczas otrzymamy wszystkie informacje dotyczące możliwości uniknięcia oszustwa lub przykrych konsekwencji.

Autor nieznany czy zbiorowy?

Wpisu do księgi wieczystej może dokonać tylko sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub referendarza sądowego. Wpis taki również nie pojawia się od razu po przeprowadzeniu zmian w stanie prawnym - najpierw niezbędne staje się złożenie odpowiedniego wniosku. Wpis do księgi wieczystej inaczej można nazwać orzeczeniem sądowym i jak z każdym orzeczeniem, ktoś może nie zgadzać się i wnieść w sądzie apelację lub skargę na referendarza. W zależności czy następuje apelacja czy skarga, należy je wnosić odpowiednio do sądu okręgowego i rejonowego.

Każda księga wieczysta posiada również równolegle prowadzone akta, zawierające wszystkie dokumenty jakie posłużyły za podstawy wpisów. Jednak w przeciwieństwie do samych ksiąg, nie ujawnia ich się.

Okazuje się, że księgi wieczyste stanowią jedne z najważniejszych dokumentów, dzięki którym można dowodzić swoich praw co do nieruchomości lub sprawdzić, czy osoba oferująca nam nieruchomość takie prawa posiada. Ważne, by przy planach zakupu uwzględnić wcześniej przejrzenie odpowiednich ksiąg. Natomiast w razie przytłoczenia prawniczym żargonem lub komplikacjami, dobrze skorzystać z usług kancelarii prawnej.

 Artykuł napisany we współpracy z gzkancelaria

Nadesłał: m.demianiuk