2013-01-24
Gdy podczas podróży wyglądamy przez okno na każdym niemal kroku zaobserwować możemy słupy stanowiące element wszechobecnych linii energetycznych, dostarczających prąd z elektrowni do miast, wsi, fabryk i domostw w całym kraju.

   Ich powszechność sprawiła, że stały się one elementem krajobrazu, konsekwencją rozwoju nie zajmującą szczególnie naszej uwagi. Ale ich naturalność to tylko pozór, pod którym kotłują się zawiłości związane z podstawą prawną umożliwiającą postawienie słupów i ustalenie przebiegu linii energetycznych na gruntach prywatnych właścicieli.

     Szacuje się, że wobec powszechnej w czasach PRL samowoli zakładów energetycznych ponad 90 procent działek, na których znajdują się obecnie urządzenia przesyłowe (nie tylko energetyczne,  lecz także gazowe, wodociągowe i telekomunikacyjne) nie ma uregulowanego stanu prawnego. Zostały one postawione bez jakichkolwiek umów z właścicielami oraz bez jakichkolwiek rekompensat za zajęte pod budowę słupów i innych elementów infrastruktury grunty. Należy przy tym mieć na uwadze, iż pas ochronny, na którym żadna zabudowa nie jest możliwa, przy tego typu infrastrukturze sięga od kilku do kilkudziesięciu metrów wokół linii. W przypadku natomiast gruntów rolnych, plony mogą zostać w każdej chwili zniszczone, czy to przez awarię sieci i związane z tym naprawy, czy też przez modernizacje prowadzone przez przedsiębiorstwa przesyłowe. O ile w czasach PRL własność prywatna nie stanowiła dla władzy żadnej wartości, a zajmowanie działek odbywało się jedynie na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych ad hoc, z jawnym pokrzywdzeniem prawa własności i interesów właścicieli nieruchomości, o tyle dziś właściciele gruntów których prawa zostały naruszone, mogą domagać się rekompensaty w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu i korzystanie z ich ziemi przez przedsiębiorstwa przesyłowe w przyszłości. Orientacyjne wyliczenia wskazują, że łączna kwota odszkodowań należnych właścicielom za bezumowne korzystanie z gruntu może sięgać dziesiątek, a  nawet setek miliardów złotych.

            Średnie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oscylują w granicy kilkudziesięciu tysięcy złotych. W przypadku jednak dłuższych odcinków linii energetycznych lub gazowych, które znajdują się na wielohektarowych działkach rolnych lub mniejszych a droższych działkach budowlanych, rekompensaty te sięgają niejednokrotnie setek tysięcy, a nawet kilku milionów złotych!

            Zakłady energetyczne, gazownicze czy wodociągowe, pomimo często oczywistych przesłanek płacić za korzystanie z cudzych nieruchomości nie chcą. Właściciele nie są jednak bezradni w starciu z przedsiębiorstwami przesyłowymi. Istnieją bowiem profesjonalne kancelarie prawne specjalizujące się w dochodzeniu odszkodowań i opłat za służebność przesyłu od zakładów energetycznych i innych przedsiębiorstw przesyłowych. „W zdecydowanej większości prowadzonych przez naszych adwokatów spraw o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntów przez zakłady energetyczne i inne przedsiębiorstwa przesyłowe, udaje się uzyskać korzystne dla naszych Klientów wyroki i wysokie, sięgające często nawet setek tysięcy złotych,  odszkodowania i opłaty za ustanowienie służebności przesyłu” mówi Piotr Pieczara, pełnomocnik Zarządu ogólnopolskiej kancelarii Themi zajmującej się dochodzeniem odszkodowań od zakładów przesyłowych.

            Pomimo tak wysokiego współczynnika wygranych procesów, sprawy sądowe przeciwko zakładom energetycznym nie należą do prostych. Trudności te powoduje przede wszystkim nieprzejednana postawa przedsiębiorstw przesyłowych utrudniających procesy, które liczą na przeciągnięcie w czasie konieczności zapłaty, a także mają na celu zniechęcenie właścicieli nieruchomości do składania pozwów. Także profesjonalna reprezentacja procesowa przedsiębiorstw przesyłowych sprawia, że w trudnym postępowaniu cywilnym właściciel pozbawiony zawodowego pełnomocnika może nie podołać wszystkim istotnym wymogom takiego procesu, przegrywając definitywnie swoją szansę na odpowiednią rekompensatę pieniężną.

            Najczęstszą linią obrony przedsiębiorstw przesyłowych w tego typu sprawach jest podnoszenie przez nich zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu. Wiele linii energetycznych budowanych było bowiem ponad 20 lub 30 lat temu i w świetle prawa cywilnego służebność przesyłu może w takim wypadku zostać przez przedsiębiorstwo przesyłowe zasiedziana, a to oznacza brak możliwości skutecznego żądania zapłaty. W wielu przypadkach zarzut ten jest jednak chybiony.

            „Zakłady energetyczne bardzo często podnoszą zarzut zasiedzenia, mylnie uznając, że skoro linia energetyczna powstała w okresie przekraczającym 20 lub 30 lat wstecz, to zakład automatycznie zasiedział służebność. W większości przypadków zarzut taki nie jest jednak trafny. Zauważyć bowiem należy, iż bieg terminu zasiedzenia bywa bardzo często przerywany, a to może wykluczać zasiedzenie. Taka sytuacja może występować zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość należała uprzednio przez jakiś czas do Skarbu Państwa, jak i wtedy, gdy przekształcenie strukturalno-własnościowe przedsiębiorstwa przesyłowego nie skutkowało sukcesją prawną w zakresie zasiedzenia” - mówi dr Janusz Molis, zarządzający zespołami prawnymi Kancelarii Themi reprezentującej w sądach właścicieli walczących o swoje odszkodowania.

 

Konieczność wynajęcia zawodowego prawnika, specjalizującego się w takich postępowaniach, często stanowi jednak przeszkodę w dochodzeniu swoich praw przez właścicieli nieruchomości i na to liczą po cichu przedsiębiorstwa przesyłowe utrudniając toczące się procesy.

            „Opłacenie często wysokiego wynagrodzenia adwokata czy radcy prawnego znającego specyfikę postępowań o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe, jak również postępowań o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, przy nie zawsze pewnej i oddalonej w czasie wygranej, często zniechęca potencjalnego uprawnionego do występowania z powództwem. Właśnie dlatego nasza kancelaria nie pobiera honorarium za prowadzenie spraw do momentu ich wygrania, a jedynym kosztem dla Klienta - oprócz kosztów rzeczoznawcy i niewielkich kosztów sądowych - jest symboliczna opłata kancelaryjna. Wszystkie inne koszty procesu - do czasu jego zakończenia - ponosi nasza kancelaria.” mówi Michał Kaczmarski, prawnik specjalizujacy się w problematyce służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez zakład przesyłowe.

Odszkodowanie - od czego zacząć?

            Starania o odszkodowanie najlepiej rozpocząć od sprawdzenia ksiąg wieczystych nieruchomości, przez które biegną linie przesyłowe. Zawarte w nich informacje pozwalają często określić, czy nie została już ustanowiona służebność na rzecz zakładu energetycznego, gazowego lub innego przedsiębiorstwa przesyłowego. Dobrze jest także upewnić się, że w domowych dokumentach nie znajdują się wzmianki o zawartej wcześniej umowie z przedsiębiorstwem przesyłowym na usadowienie linii energetycznej, gazociągu lub wodociągu. W przypadku gdy nabyliśmy nieruchomość już ze słupami lub z innymi elementami infrastruktury przesyłowej,  dobrze jest dowiedzieć się od poprzedniego właściciela nieruchomości, czy taka umowa nie została zawarta z przedsiębiorstwem przesyłowym przed datą sprzedaży. Konieczne jest także określenie orientacyjnej długości linii przesyłowych znajdujących się w obrębie nieruchomości, jak również ich rodzaju (dotyczy to w szczególności wysokości napięcia linii energetycznej - w przypadku braku możliwości uzyskania takiej informacji najlepiej wykonać fotografię słupa energetycznego i linii). Wysokość napięcia jest istotna, determinuje bowiem szerokość pasa ochronnego, a więc wpływa bezpośrednio na wysokość odszkodowania. Dobrze jest również wykonać kserokopie odpisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków.

            Po zgromadzeniu powyższych informacji i dokumentów należy skontaktować się ze swoim adwokatem, radcą prawnym lub wyspecjalizowaną kancelarią prawną zajmującą się dochodzeniem tego typu odszkodowań. Dalsze czynności ograniczają się do podpisania umowy i dostarczenia dokumentów do przedstawiciela kancelarii. W przypadku niektórych wyspecjalizowanych  kancelarii podpisanie umowy nie wiąże się z koniecznością ponoszenia jakichkolwiek kosztów do momentu wniesienia pozwu do sądu, a samo honorarium pobierane jest dopiero po wygranej sprawie. Kancelaria sama dokona szacunkowej wyceny możliwego odszkodowania, określi możliwość dochodzenia roszczeń i szanse na pomyślne wygranie sprawy, jak również przeprowadzi konieczne postępowania przedprocesowe, a następnie proces sądowy.

Jak wysokie odszkodowanie może uzyskać właściciel?

            Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz powiązana z nią wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, uzależnione są przede wszystkim od szacowanej wysokości czynszu dzierżawnego gruntów przez które przebiega dana linia przesyłowa. Pamiętać przy tym należy, że w przypadku linii energetycznych powierzchnia działki zajęta przez linie, obejmuje nie tylko powierzchnię samych słupów energetycznych, ale uwzględnia także powierzchnię pasa gruntu stanowiącego drogę konieczną do linii (która umożliwia pracownikom przedsiębiorstwa przesyłowego dostanie się do linii w przypadku takiej potrzeby) oraz powierzchnię zajętą przez samą linię, która jest obliczana przy uwzględnieniu pasa ochronnego i technologicznego o szerokości właściwej dla wysokości napięcia linii. W pasie tym nie można bowiem budować budynków ani prowadzić prac rolnych. W przypadku zatem, gdy na naszej działce nie znajdują się żadne słupy energetyczne, a linia energetyczna przebiega ponad nią, odszkodowanie będzie należne. Wspomniana strefa ochronna, której szerokość jest określana w zależności od parametrów danej linii, dotyczy również innych linii przesyłowych, tj. gazowych czy wodociągowych.

            Ostateczną wyceną wartości odszkodowania zawsze zajmują się biegli rzeczoznawcy majątkowi powołani przez sąd na potrzeby danego postępowania, którzy mogą dokonać wstępnego oszacowania również na zlecenie właściciela nieruchomości. W zależności od przeznaczenia gruntu (działki rolne, budowlane, rekreacyjne) oraz położenia nieruchomości, wysokość rocznego czynszu dzierżawnego rzeczoznawcy wyceniają od kilkunastu groszy do kilkunastu złotych za m² gruntu.

            Należy przy tym mieć na uwadze, że od daty umieszczenia słupów energetycznych i innych urządzeń przesyłowych na działce możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jedynie za okres posiadania nie dłuższy niż ostatnie dziesięć lat. Taki jest bowiem ustawowy okres przedawnienia roszczeń w tego typu sprawach.

            Czy więc opłaca się dochodzić swoich praw i odszkodowań od zakładów energetycznych? Zniechęcać może długi czas oczekiwania na wyroki sądów, który w zależności od miejsca prowadzenia postępowania może wynieść od kilku miesięcy do nawet dwóch lat. Dla większości jednak właścicieli nieruchomości, nawet tak odsunięty w czasie dodatkowy przychód w wysokości kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych wydaje się bardzo atrakcyjny. Również kancelarie prawne, które biorą na siebie większość kosztów prowadzenia procesu w zamian za wynagrodzenie prowizyjne uzyskiwane dopiero po wygranej sprawie, przyczyniają się - poprzez ograniczenie ryzyka właścicieli nieruchomości - do lawinowego wzrostu liczby dochodzonych wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości i opłat za służebność przesyłu.

Nadesłał: paulina.olchowik