2008-10-24
W odniesieniu do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007r. zastosowanie maja zasady opodatkowania obowiązujące 31 grudnia 2006r. W stosunku do nieruchomości nabytych później zastosowanie znajdują nowe zasady.

Aktualnie nie występują już zwolnienia związane z przekazaniem kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od daty uzyskania przychodu. Ulgi te nadal obowiązują jednak w stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007r.

Zameldowanie 12 miesięcy

Wolne od podatku dochodowego są obecnie przychody uzyskane przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Nie ma znaczenia, czy okres zameldowania przypadał w okresie, kiedy podatnikowi był właścicielem lokalu/budynku. W związku z tym zwolniona z podatku będzie również sprzedaż niezwłocznie po zakupie nieruchomości zamieszkałej przez podatnika jeszcze przed jej zakupem (np. mieszkania zakładowego).

Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, że jeżeli podatnik pozostaje w związku małżeńskim w chwili dokonania sprzedaży, to warunkiem zwolnienia jest, aby zarówno on, jak i małżonek, posiadali 12-miesięczny okres zameldowania. Nie ma znaczenia, czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, czy też nie.

W przypadku współwłaścicieli, każdy ze współwłaścicieli powinien spełnił warunek zwolnienia niezależnie od pozostałych, wraz ze swoim małżonkiem.

Warunkiem zastosowania zwolnienia jest złożenie oświadczenia w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, że podatnik spełnia warunki do zwolnienia. Oświadczenie to składa się w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (w związku z zameldowaniem na pobyt stały powinien to być adres nieruchomości). Oświadczenie to składa się w formie zwykłego pisma, nie na druku urzędowym, choć urzędy skarbowe z całą pewnością przygotują wzory pomocne podatnikom.

Oświadczenie powinno zawierać:

• imię, nazwisko, adres, NIP (w przypadku małżonków - obojga);
• formułkę: "Niniejszym oświadczam, iż w stosunku do odpłatnego zbycia nieruchomości (... określenie nieruchomości, adres, KW ...) za cenę (... kwota ...) spełniam warunki zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)";
• podpis podatnika (w przypadku małżonków - obojga.

W przypadku współwłaścicieli nie będących małżonkami każdy ze współwłaścicieli składa odrębne oświadczenie, niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele je złożyli lub czy w ogóle spełniają warunki tego zwolnienia.

Uwaga ! Zameldowanie a zamieszkanie

Po zmianach definicji miejsca zamieszkania dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych (od 1.1.2007r.) mogą już występować rozbieżności pomiędzy miejscem zameldowania a miejscem zamieszkania.

Ponadto Ministerstwo Finansów forsuje interpretację, w myśl której okres 12-miesięcznego zameldowania biegnie dopiero od 1 stycznia 2007r.

WSA w Warszawie w sprawie III SA/Wa 1387/07 potwierdził, że stanowisko PIT.pl było słuszne - można korzystać z ulgi będąc zameldowanym przed nabyciem lokalu. Ani data nabycia lokalu w 2007r. już po zameldowaniu przed 2007r., ani też zameldowanie przed 2007 r. nie przeszkadzają w skorzystaniu z ulgi, jeżeli meldunek trwał odpowiednio długo, i to nawet, gdy zakup nastąpił 1 stycznia 2007 r. a sprzedaż np. 1 lutego 2007r.

Przedłużony termin

Ministerstwo Finansów również uznało w końcu ten pogląd za słuszny. Niemniej jednak z powodu wydawanych interpretacji i oświadczeń wielu podatników nie skorzystało z ulgi. W efekcie Minister Finansów wydał rozporządzenie w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz.U. Nr 59, poz. 361). Na podstawie tego rozporządzenia podatnicy, którzy uzyskali w 2007 r. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych uzyskali prawo do składania w terminie do dnia 30 kwietnia 2008 r. oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego. Natomiast podatnicy, którzy takiego zbycia dokonali w 2008 r. oświadczenie to mogą składać na podstawie tego rozporządzenia w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r.

Uwaga ! Zmiana ulgi

Ministerstwo Finansów zaprojektowało nową ulgę mieszkaniową. W związku z planowanym zniesieniem obowiązku meldunkowego prasa szeroko pisała o możliwe utracie prawa podatników do tzw. ulgi meldunkowej przy sprzedaży nieruchomości, która to ulga zależy właśnie od zameldowania na pobyt stały. Po 2008 r. podatnicy, którzy wybudowali lub nabyli nieruchomość pomiędzy 1 stycznia 2007 r. oraz 31 grudnia 2008 r. stosować będą do opodatkowania przychodu z ich sprzedaży zasady obowiązujące 31 grudnia 2008 r. Będą mogli zatem również po 2008 r. korzystać z ulgi meldunkowej. Może okazać się jednak, że w związku z likwidacją meldunku ulga meldunkowa i tak przestanie obowiązywać. Podatnik nie będzie miał możliwości osiągnąć pelnego dwunastomiesięcznego okresu zameldowania, a z nowych zasad, obowiązujących od 2009 r. (przeznaczenie na cel mieszkaniowy) nie będzie mógł skorzystać.

Zwolnienia obowiązujące przed 1 stycznia 2007r.

W stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007r. zastosowanie mają zasady opodatkowania przychodu z ich sprzedaży czy zamiany z 31 grudnia 2006r. W takim wypadku zastosowanie znajdą zwolnienia następujące:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:

• w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
• w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych:
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium

w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Zwolnienie nie przysługuje, jeżeli:

• budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
• przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

• nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

• przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej;
• podatnik odlicza lub odliczał odsetki od kredytu lub pożyczki w ramach ulgi budowlanej odsetkowej.

Jak skorzystać ze zwolnienia

Dla skorzystania ze zwolnienia nie jest potrzebne składanie żadnych oświadczeń w urzędzie skarbowym, wystarczy w podanym wyżej okresie wydatkować pieniądze na wskazany przez ustawodawcę cel.

Jeżeli jednak podatnik w terminie 14 dni od daty zbycie nieruchomości złoży w urzędzie skarbowy oświadczenie, iż uzyskany przychód przeznaczy (albo jego część) w okresie dwóch lat na ww. cel (nabycie, budowa, spłata kredytu itp.), wówczas jego sytuacja może okazać się korzystniejsza:

Z oświadczeniem	Bez oświadczenia
W okresie ww. dwóch lat urząd skarbowy nie może dochodzić zapłaty podatku	W okresie ww. dwóch lat urząd skarbowy może dochodzić podatku, a podatnik po dokonaniu wydatków uzasadniających zwolnienie może dochodzić zwrotu podatku od urzędu skarbowego. Jednak urząd skarbowy nie może dochodzić podatku, jeżeli podatnik wydatkował już pieniądze na określony cel.
W razie niespełnienia warunków zwolnienia (nie wydatkowania kwoty w okresie dwóch lat na określony cel) podatnik za te dwa lata zapłaci odsetki za zwłokę połowę niższe, a dopiero za okres następny pełne odsetki za zwłokę.	W razie niespełnienia warunków zwolnienia (nie wydatkowania kwoty w okresie dwóch lat na określony cel) podatnik cały okres zwłoki płaci pełne odsetki za zwłokę

Warto zwrócić uwagę na fakt, że złożenie oświadczenia pozwoli na uzyskanie odroczenia terminu płatności podatku za cenę połowy odsetek za zwłokę - nawet jeżeli podatnik faktycznie nie miał zamiaru dokonać wydatku w ogóle. Zatem można w ten sposób uzyskać dwuletni "kredyt" bez żadnych zabezpieczeń za odsetki w wysokości połowy odsetek od zobowiązań podatkowych.

Nie wydałem pieniędzy - co dalej

Podatnicy, którzy zadeklarowali wydatkowanie pieniędzy na określony cel w okresie dwóch lat i nie zdołali w tym okresie wydatkować uzyskanego przychodu na ten cel powinni:

• następnego dnia po upływie okresu dwóch lat złożyć deklarację PIT-23;
• następnego dnia po upływie okresu dwóch lat wpłacić do urzędu skarbowego:
  • kwotę należnego od sprzedaży podatku;
  • odsetki za zwłokę od terminu płatności podatku (14 dni od daty zbycia) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych;
• pełne odsetki za zwłokę każdy następny dzień zwłoki po upływie dwóch lat od daty sprzedaży.

Nie wypełnienie zobowiązania do wydatkowania kwoty przychodu, które podatnik podjął składając w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania kwot na określony cel, nie podlega żadnej innej karze oprócz odsetek za zwłokę.

Jeżeli podatnik nie zadeklarował wydatkowania pieniędzy na określony cel, powinien wówczas niezwłocznie wpłacić do urzędu skarbowego zaległy podatek wraz z pełnymi odsetkami za zwłokę liczonymi od 15 dnia po sprzedaży nieruchomości, oraz złożyć zaległą deklarację PIT-23.

Uwaga ! Zapłaciłem, a potem wydałem

Podatnik, którzy odprowadził 10% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, ale wydatkował w ww. terminie pieniądze na wskazany cel mieszkaniowy, moze wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

Nadesłał: promo