2009-03-27
Rządowy program „Rodzina na swoim” stał się kredytowym odkryciem 2009 roku. Chociaż jego przeciwnicy stwierdzają, że konserwuje on wysoki poziom cen i w rzeczywistości służy jako ukryta dotacja do deweloperskiej marży.

Może się okazać, że paradoksalnie będzie to zawór, przez który w kontrolowany sposób spuszczane będzie powietrze z napompowanego do granic możliwości balonu na rynku nieruchomości.

Wszystko bowiem wskazuje na to, że już za kilka dni maksymalne limity ceny mieszkania kwalifikującego się do rządowej dopłaty spadną. Biorąc pod uwagę, że jest ona kształtowana przez wartość odtworzeniową, a kryzys najbardziej uderza obecnie w czynniki wytwórcze, należy spodziewać się, że z kwartału na kwartał maksymalna cena będzie spadać. Bez wątpienia w tym samym kierunku będą też podążali deweloperzy, a za nimi rynek wtórny. Można rzec, że to wspaniała informacja dla wszystkich osób, które w przyszłości chcą kupić lub zamienić mieszkanie na większe. Oczywiście są i poszkodowani. Jednak patrząc globalnie, zyskujących w dłuższym terminie będzie znacząco więcej!

Nieoczekiwany wzrost popularności programu „Rodzina na swoim" to efekt kryzysu finansowego, który ze szczególną siłą dotknął polski rynek we wrześniu ubiegłego roku. Chociaż w USA spadki cen nieruchomości zaczęły się już w 2006 roku, to w naszym kraju jeszcze w połowie 2008 roku liczne zastępy ekspertów i analityków przekonywały, że polski rynek całkowicie różni się od amerykańskiego, brytyjskiego, czy irlandzkiego. W takim stwierdzeniu nie przeszkadzał nawet fakt, że jeszcze kilka miesięcy wcześniej, opierając się właśnie na tych przykładach, tłumaczono niebywałe wzrosty cen w Polsce. W efekcie w naszym kraju wzrost cen trwał nie kilkanaście lat - jak na Zachodzie - a zaledwie dwa lub trzy. Chociaż spadek cen nieruchomości jest widoczny od dawna gołym okiem, to posługując się cenami ofertowymi z rynku, na którym liczba transakcji to zaledwie kilkanaście procent z czasów boomu, te same osoby i firmy próbują za pośrednictwem mediów wmówić, że właśnie nadszedł najlepszy czas na kupowanie mieszkania.

Teoretycznie powinni mieć rację, jeśli w istocie ceny transakcyjne u deweloperów spadły o 30 i więcej procent od szczytu hossy. W praktyce jednak w wielu wypowiedziach widać stojący za nimi interes tych konkretnych podmiotów. Warto bowiem przypomnieć, co różni eksperci mówili jeszcze kilka miesięcy temu. Jak się okazuje wcale nie zniechęcali do zakupów. Wręcz przeciwnie. Warto zatem policzyć ile kosztowały takie chybione porady. Niestety, nikt nie bierze odpowiedzialności za swoje prognozy. A szkoda. Być może teraz uniknęlibyśmy niekorzystnych zmian w bankowych umowach.

Zakładając, że ceny u deweloperów w istocie spadły o 30 procent, ktoś, kto kupił kilka miesięcy temu mieszkanie warte 500 tysięcy złotych, obecnie mógłby je nabyć za 350 tysięcy. Różnica? Aż 150 tysięcy złotych! Dla wielu kredytobiorców może to być kwota wirtualna, warto zatem posłużyć się tak często wykorzystywaną statystyką, dotyczącą średniego wynagrodzenia brutto. W lutym 2009 roku wyniosło ono 3195,56 zł. Jako że mieszkanie kupujemy za cenę netto, podobnie dzieje się z ratami spłacanych kredytów. Okaże się zatem, że 150 tysięcy złotych to w praktyce ponad 5 lat pracy o średnich zarobkach brutto! Inaczej mówiąc, błąd w analizach ekspertów kosztował takiego kredytobiorcę około 11 tysięcy godzin pracy! Z punktu widzenia dewelopera czy sprzedającego mieszkanie to dobra informacja, bo dosłownie za nic zainkasował wyższą cenę. Jednak dla całej polskiej gospodarki już niekoniecznie. Taki kredytobiorca musi bowiem przez kilka najbliższych lata mocno ograniczać wydatki na konsumpcję. Długofalowo może się to też odbić chociażby na liczbie posiadanych przez niego dzieci.

Rozpatrując potencjalne straty kupującego mieszkanie idącego za medialnymi poradami ekspertów, należy zwrócić jeszcze uwagę na dwie rzeczy. Większość mieszkań przez ostatnie lata kupowano na kredyt. W konsekwencji klient, który uwierzył, że ceny mieszkań będą szły tylko do góry, przy kredycie na 500 tysięcy w PLN, oprócz przepłacenia 150 tysięcy złotych, przez najbliższe 30 lat nadpłaci bankowi około 230 tysięcy złotych odsetek. W przypadku kredytów we frankach nadpłata będzie co prawda niższa, ale prawdopodobnie dług względem banku znacząco wzrósł ze względu na osłabienie polskiego złotego. W tym momencie już nikt nie wierzy, że frank będzie jeszcze kiedyś kosztował 2 złote. Tak czy inaczej osoba, która w ostatnim czasie kupowała mieszkanie, może czuć psychiczny dyskomfort. O ile z tym można sobie poradzić, to z większym obciążeniem domowego budżetu, trzeba będzie sobie radzić często przez trzy najbliższe dekady.

I właśnie w takim momencie zewsząd słyszymy, że jest to najlepszy moment na kupno mieszkania. Czy rzeczywiście pojawiające się w mediach analizy tym razem nie narażą kupującego na ogromne straty? Niestety wydaje się, że podobnie jak przed kilkoma miesiącami, więcej w tych opiniach „chciejstwa" i zaklinania rzeczywistości, niż realnego podejścia do rynku finansowego. Okazuje się bowiem, że tak jak kiedyś ruch zapewniał tani kredyt we frankach, tak teraz wszyscy liczą na kredyt w ramach programu „Rodzina na swoim".

Bank Gospodarstwa Krajowego z pieniędzy budżetowych (czyli wszystkich podatników) przekazuje dopłaty do comiesięcznej raty zaciągniętego kredytu. Dopłaty przyznawane są przez 8 lat i stanowią równowartość połowy kwoty odsetek. O kredyty z państwową dopłatą mogą ubiegać się małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci. Potencjalny kredytobiorca nie może mieć innego własnego mieszkania lub domu. Powierzchnia kredytowanego mieszkania nie może też przekraczać 75 metrów kwadratowych, a domu jednorodzinnego 140 metrów kwadratowych. Kredyt można otrzymać tylko wtedy, kiedy cena metra kwadratowego nie przekracza limitu ustalonego dla poszczególnych województw.

W ostatnim czasie program zaczął się cieszyć niebywałym powodzeniem. Wynika to z dwóch przyczyn. Przede wszystkim podniesiono limity cenowe. Z drugiej strony dla coraz większej liczby deweloperów jest to jedyny sposób na sprzedaż mieszkania w obecnych warunkach rynkowych. Stąd też coraz więcej tego rodzaju ofert. Średnia cena za metr szybko wędruje w stronę maksymalnego limitu, umożliwiającego zaciągnięcie preferencyjnego kredytu. Paradoksalnie, równolegle najszybciej przy tym idą w dół ceny mieszkań największych - najmniej płynnych. Ceny mniejszych mieszkań, czyli najbardziej poszukiwanych przez klientów są zmniejszane znacznie wolniej. Jak się jednak okazuje, nie powstrzymuje to cen przed dalszymi spadkami. Wręcz przeciwnie, za jakiś czas „Rodzina na swoim" może stać się największym przekleństwem dla deweloperów. Okazuje się bowiem, że wskaźniki maksymalnych cen mieszkań określane są co kwartał przez wojewodów w oparciu o sprawozdanie GUS-u o kosztach zrealizowanych inwestycji oraz własne, dodatkowe analizy. Co to oznacza w praktyce? To, że już teraz wiadomo, że w kwietniu nastąpi korekta cen mieszkań kwalifikujących się do programu "Rodzina na swoim". Niestety do ostatniego momentu nie wiadomo, o jak wysokie obniżki w tym momencie chodzi. Nawet jeśli będzie to kilkadziesiąt złotych na metrze, to może to rodzić pewne problemy dla osób, które są w trakcie rozpatrywania wniosku kredytowego, a cena ich nowego mieszkania będzie powyżej nowego limitu.

Patrząc na rozwój sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego można dojść do wniosku, że wskaźniki maksymalnych cen kwalifikujących się do rządowych dopłat będą się w najbliższym czasie z kwartału na kwartał obniżać. Im więcej zawieszonych nowych inwestycji, tym ceny podwykonawstwa, ziemi, robocizny i materiałów będą szły w dół. To wszystko dość szybko znajdzie odzwierciedlenie w spadającym wskaźniku odtworzeniowym. Łatwo się domyślać, że chcąc na zamierającym rynku kredytowym sprzedawać jakieś mieszkania, deweloperzy będą obniżać ceny dostosowując je do nowych wymagań, a nawet je przebijając w dół. Tym samym ceny nieruchomości wciąż będą szły w dół.

W obecnej sytuacji na rynku istnieje znacznie więcej argumentów za tym, że ceny nieruchomości w najbliższych miesiącach będą spadały. W całej Polsce w sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym jest obecnie ponad 150 tysięcy nieruchomości. Należy zatem bardzo mocno zastanowić się nad prawdopodobieństwem stwierdzenia, że ceny mieszkań osiągnęły już swoje dno. Oszczędność kilkudziesięciu, a często i kilkuset tysięcy złotych (odsetki, koszty wykończenia) powinna dać dużo do myślenia - zwłaszcza, że te pieniądze zostają w kieszeni klienta, a nie dewelopera, pośrednika czy banku. Jak widać, wbrew powszechnej opinii, w tym momencie mieszkań do kupienia, przynajmniej w największych miastach, jest bardzo dużo. Okazuje się nagle, że mimo mitycznego ogromnego popytu, brakuje na nie chętnych. Przy obecnym poziomie cen i braku dostępności do tanich kredytów w najbliższym nie należy jednak na nie liczyć. Z bardzo prostej przyczyny. Polskim bankom brakuje środków na udzielanie nowych kredytów. Raczej trudno wyobrazić sobie, żeby w najbliższych kilkunastu miesiącach uległo to zmianie. A jeśli tak, to trudno o powtórzenie sytuacji z lat 2007-2008, kiedy na 192,6 mld zł całego zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, banki udzieliły ponad 110 mld zł! Żeby utrzymać napompowane ceny, potrzeba rokrocznie przynajmniej podobnych kwot. A gołym okiem widać, że polskie banki nie są w stanie udzielić tylu kredytów na ten cel. Przy ograniczonej akcji kredytowej ceny będą musiały spaść. I tak jak kiedyś balon pompowali deweloperzy, tak obecnie również oni przyczynią się do spadków cen nieruchomości na całym rynku.

Kupno mieszkania jest bardzo poważną decyzją. Właśnie w takiej sytuacji gospodarczej, jaką mamy obecnie, warto pamiętać, że przez najbliższe 30 lat nasza gospodarka niejednokrotnie jeszcze wpadnie w kryzys. Nie można też wykluczyć, że któryś z kolejnych takich kryzysów będzie dotyczył bezpośrednio naszego kraju. Ostatnie miesiące udowodniły, że ceny nieruchomości mogą równie łatwo iść w dół, a kursy walut mogą się zmienić dosłownie o sto osiemdziesiąt stopni. Dlatego czasami warto dwa razy zastanowić się nad tak poważną decyzją, jaką jest zakup nieruchomości. Nawet jeśli coś obecnie wydaje się tanie w porównaniu z cenami sprzed kilku miesięcy, to należy to porównać z sytuacją sprzed dosłownie 3-4 lat. Wówczas postrzeganie pewnych rzeczy powinno się zmienić całkowicie. Najważniejszym argumentem jest jednak to, że wstrzymanie się z zakupem tylko o kilka miesięcy może spowodować, że zamiast 2 pokojowego mieszkania, za te same pieniądze będzie można kupić mieszkanie większe o jeden pokój, a do tego w lepszej lokalizacji. Dlatego warto w takich przypadkach kierować się nie emocjami, a rozsądkiem. Wbrew twierdzeniom sprzed kilku miesięcy, doszło do sytuacji, że można przebierać w liczbie dostępnych ofert. Przy braku kupujących, co jest efektem nawet nie braku chęci, a braku dostępu do kredytów, dalszy spadek cen jest nieunikniony. I dobrze. Można bowiem powiedzieć, że w końcu wraca normalność...

dr Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl

Nadesłał: ap