2009-07-05
Wstępne wyniki monitoringu inwestycji mieszkaniowych realizowanego systematycznie przez REAS wskazują na to, że w II kwartale 2009 sytuacja na rynku mieszkaniowym uległa znaczącej poprawie.

Na rynku warszawskim odnotowano blisko 2 tysiące nowych transakcji, zaś zwroty, których poprzednio było dość dużo, tym razem wyniosły ok. 10% sprzedanych lokali.

Nadal jednak liczba sprzedanych mieszkań jest niższa od długoterminowej przeciętnej dla rynku warszawskiego, czyli ok. 3 tys. transakcji kwartalnie.   

Mało jest także nowych inwestycji. Liczba ok. 600 wprowadzonych na rynek nowych lokali jest jak na drugi kwartał roku, gdy zwykle rozpoczynano najwięcej budów, dramatycznie niska. Ale dzięki temu, a także wskutek wycofywania części nowych inwestycji, wielkość oferty wyraźnie zmalała.  

Czy skromne ożywienie, jakie jest dostrzegalne na pierwotnym rynku to już sygnał, że kryzys zmierza ku końcowi? Czy klienci mogą nadal liczyć na to, że ceny będą spadać, czy też może  deweloperzy - że dalej już spadać nie będą? Czy nie zagraża nam przede wszystkim brak wiary w potencjał naszego rynku? Jak zajrzeć w przyszłość gdy codziennie jesteśmy bombardowani sprzecznymi informacjami o stanie globalnej i polskiej gospodarki?

Spróbujmy oprzeć się najpierw na kilku stałych punktach podparcia. Dla tworzenia kilkuletniej prognozy w obecnej sytuacji zasadnicze znaczenie mają założenia dotyczące sytuacji makroekonomicznej w całym kraju i w stolicy, skali i mechanizmów finansowania hipotecznego oraz polityki finansowania nowych inwestycji deweloperskich, dostępności innych niż kredyty bankowe źródeł kapitału, sytuacji na rynku pracy oraz - w bardzo dużym stopniu - tego, jak kształtować się będą nastroje społeczne, w tym zwłaszcza w kluczowych dla rynku mieszkaniowego grupach docelowych. W dłuższej, średnioterminowej perspektywie, należy uwzględnić także wpływ sytuacji demograficznej w aglomeracji.

Trudno wprawdzie uwierzyć w to, że Polska gospodarka nadal się rozwija, ale łatwiej w to, że jest w lepszej kondycji niż ogromna większość gospodarek w krajach sąsiednich. Dla osób patrzących na gospodarkę z perspektywy rynku mieszkaniowego, gdzie załamanie sprzedaży w IV kwartale 2008 i I kwartale 2009 roku było katastrofalne, trudno uwierzyć, że są takie branże gospodarki, w których sprzedaż w pierwszym półroczu 2009 była wyraźnie lepsza niż 12 miesięcy wcześniej.  To ważne, bo o popycie decyduje sytuacja w wielu różnych sektorach gospodarki. Nawet jeśli jednak polska gospodarka wpadnie w recesję, sytuacja w samej Warszawie powinna wyglądać lepiej niż przeciętnie w kraju, zarówno pod względem tempa wzrostu PKB jak i wysokości bezrobocia. Tak przynajmniej było w przypadku poprzedniego spowolnienia gospodarczego w 2002 roku. 

Trudno o optymizm w odniesieniu do sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Wprawdzie zjawisko sub-prime w zasadzie polski nie dotyczy, zaś polskie banki - jeśli ich wierzyć zapewnieniom - nie inwestowały w toksyczne amerykańskie obligacje hipoteczne, ale wiele wskazuje na to, że zapoczątkowane w IV kwartale 2008 wyhamowanie akcji kredytowej ma strukturalny charakter i pomimo stopniowej poprawy nie ulegnie spektakularnej zmianie w najbliższych kilku kwartałach.  

Spadek akcji kredytowej związany będzie nie tylko z polityką banków, ale także z ostrożniejszym podejściem potencjalnych nabywców do zadłużania się. Zjawisko to będzie się nasilać do końca 2009 roku w związku z pogarszającą się sytuacją na rynku pracy (wzrost bezrobocia, stagnacja lub spadek dochodów) i będzie nadal miało miejsce w roku 2010.  Niższej skali kredytowania hipotecznego będzie z wysokim prawdopodobieństwem towarzyszyć brak kredytowania zakupu gruntów a także głębokie utrudnienia w pozyskaniu finansowania przez większość deweloperów.   

Jest także raczej mało prawdopodobne, żeby rząd zastosował efektywne środki poprawiające sytuację branży. Jedynym programem wspierającym popyt na rynku mieszkaniowym pozostanie prawdopodobnie subsydiowanie odsetek od kredytów hipotecznych dla młodych gospodarstw domowych tzw. program "Rodzina na swoim". Wpływ tego programu na pierwotny rynek mieszkaniowy w Warszawie będzie raczej ograniczony, dopóki także mieszkania kupowane na rynku wtórnym oraz indywidualnie budowane domy jednorodzinne będą przedmiotem subsydiowania.

Drugie półrocze 2009 będzie dla deweloperów niczym kolarska „jazda na czas". W tym okresie rynek wyraźnie podzieli się na liderów, całkiem dobrze radzących sobie ze sprzedażą i ostrzących sobie zęby na okazyjne zakupy ciekawych terenów, i na tych, którzy definitywnie zakończą działalność, albo wybronią się przed upadkiem bolesnymi stratami. Rok 2010 powinien przynieść zmianę nastrojów w tych firmach, które przetrwają: na zmniejszonym rynku znów zacznie się zjawisko konsolidacji. 

Kazimierz Kirejczyk 

Nadesłał: ap