2009-09-10
Zakładany na 2010 rok deficyt budżetowy na poziomie 52,2 mld zł oraz wzrost długu publicznego o 6 proc. w tym roku i o kolejny punkt procentowy w roku przyszłym, to bardzo zła informacja dla rynku nieruchomości.

Oznacza ona, że w przyszłym roku może zabraknąć pieniędzy na kontynuowanie programu „Rodzina na swoim", w ramach którego udzielany jest obecnie nawet co trzeci kredyt mieszkaniowy.

Prawie w rocznicę upadku Lehman Brothers rząd poinformował o planowanym na przyszły rok rekordowym deficycie budżetowym. Jeszcze do niedawna większość analityków szacowała, że będzie on wynosił 38-40 miliardów. Jak się okazuje ostatecznie może być znacząco wyższy. Warto zatem zastanowić się, co to oznacza dla rodzimego rynku nieruchomości. Perspektywy nie są niestety najlepsze. Szukanie oszczędności może oznaczać ograniczenie i tak już skromnej pomocy państwa. Z całą pewnością musi wystarczyć pieniędzy na już udzielone kredyty. Pytanie - co dalej z nową akcją kredytową?

Program „Rodzina na swoim" był sztandarowym projektem poprzedniego rządu we wspieraniu mniej zasobnych rodzin w zakupie pierwszego mieszkania. Szybko jednak okazało się, że realia rynkowe całkowicie uniemożliwiły znalezienie lokum spełniającego wymogi narzucone przez ustawodawcę. Tak było również po późniejszej nowelizacji programu. Impulsem do wzrostu projektu był kryzys finansowy. Sprzedający dość szybko dostosowali się do podwyższonych limitów cen mieszkań w ramach „Rodziny na swoim". Efekt przeszedł najśmielsze oczekiwania. Obecnie szacuje się, że nawet 30 procent nowych kredytów udzielana jest z dopłatami rządowymi. Wszystko jednak wskazuje na to, że to ostatnie, jeśli nie tygodnie, to miesiące tego programu. Powód jest prosty - kłopoty budżetowe państwa. Pierwsze zmiany w limitach mogą zostać wprowadzone już w październiku.

Program „Rodzina na swoim" zakłada pomoc w dopłacie do połowy odsetek od kredytu złotowego przez 8 kolejnych lat. Do niedawna, ze względu na małą popularność tego programu, kwoty rezerwowane w budżecie państwa były symboliczne. Zmiany na rynku spowodowały, że program stał się prawdziwym hitem, co zaowocowało szybkim wyczerpaniem się puli pieniędzy pierwotnie przeznaczonych na ten rok. O ile w 2009 problem został rozwiązany i w sumie przeznaczono na ten rządowy program ok. 100 milionów złotych, to trudno powiedzieć, co będzie z przyszłorocznym budżetem na ten cel. Problemem są bowiem narastające zobowiązania.

„Rodzina na swoim" jest programem długoterminowym i zakłada dopłaty do kredytu przez 8 kolejnych lat. Problem w tym, że budżet jest tworzony co roku i dostosowywany jest do możliwości finansowych państwa. W praktyce obecny poziom finansowania w wysokości 100 milionów złotych przeznaczonych na kredyty udzielone w tym roku i w latach poprzednich, musi być utrzymany do roku 2017. Każdy kolejny rok trwania programu zwiększa więc kwoty dofinansowania o co najmniej podobną kwotę. W praktyce oznacza to, że chcąc utrzymać rozwój programu na podobnym poziomie jak w tym roku, w budżecie trzeba zarezerwować około 200 milionów. Rok później będzie to już 300 milionów i tak dalej. Nawet rezygnując w pewnym momencie z programu, zobowiązania budżetu w takiej kwocie będą występowały aż do zakończenia programu. Wielką niewiadomą jest przy tym poziom stóp procentowych, a także popularność takiego kredytu, co może wymuszać tak jak w tym roku do zwiększania kwoty przeznaczonej na ten program. Oba te czynniki mogą w każdym momencie podwyższyć środki przeznaczone na program ponad zaplanowaną kwotę. A to w sytuacji bardzo napiętego budżetu jest raczej trudne do zaakceptowania przez rząd.

Jak się można domyślać, przy tak wysokim deficycie budżetowym, państwo będzie szukało wszelkich dróg do jego ograniczenia. O ile już przyznane kredyty w ramach programu „Rodzina na swoim" są „wydatkiem sztywnym", tak nowe kredyty już nimi nie muszą być. Z punktu widzenia rządu występuje zaś groźba, że jeśli już teraz nie ograniczy się programu, to za chwilę może to jeszcze bardziej utrudnić skuteczną walkę z redukcją dziury budżetowej, nie tylko w tym, ale i w kolejnych latach. Patrząc na podobne sytuacje z  poprzednich lat, należy się spodziewać radykalnego ograniczenia dopłat. Co ciekawe, można tego dokonać bez potrzeby likwidacji całego programu. Wystarczy tylko, że wojewodowie, jednorazowo lub cyklicznie, co kwartał, zaczną zmniejszać limity cenowe za metr kwadratowy. Mogą to robić słusznie wskazując na niższe koszty budowy mieszkań, co jest efektem postępującego kryzysu w branży mieszkaniowej.

Niższe limity za metr kwadratowy to bardzo zła informacja dla całego rynku nieruchomości. Jak istotne jest wsparcie państwa pokazuje obecny udział takich kredytów w całym rynku. Jakie mogą być konsekwencje zmian? Wszystko zależy od skali obniżek. Program można uznać za państwową kroplówkę dla całej branży mieszkaniowej - zarówno dla deweloperów, jak i pośredników i banków. Całkowite jej odcięcie może doprowadzić do niepowetowanych strat w całym otoczeniu rynku nieruchomości. Rząd i wojewodowie mają zatem bardzo ciężki orzech do zgryzienia. Ograniczenia cenowe mogą w pierwszym momencie nie znaleźć odpowiedzi w podaży, co jeszcze bardziej ograniczy liczbę sprzedawanych mieszkań. W średnim terminie doprowadzi to do dalszych spadków cen nieruchomości, które mogą się pogłębić, jeśli informacje płynące z gospodarki nie będą tak dobre jak dotychczas. Patrząc na istotną rolę rynku nieruchomości w całej gospodarce, podjęte obecnie decyzje będą wpływać na całą gospodarkę przez wiele najbliższych lat.

Zmniejszenie limitów maksymalnych cen ograniczy podaż mieszkań odpowiadających ogłaszanym przez wojewodów wskaźnikom. Może się jednak w tym przypadku pojawić problem osób, które wpłaciły zaliczki na mieszkanie i czekają na decyzję kredytową swojego banku i BGK. Może się okazać, że jeśli wniosek został złożony przed październikiem, a zmiany zostaną wprowadzone na początku tego miesiąca, to wynegocjowana cena może być zbyt wysoka w stosunku do nowych wymogów. Do tej pory taka sytuacja nie występowała, bo limity rosły. Nie ma jednak oficjalnych procedur,  jak banki mają postępować w takim przypadku. Bardzo prawdopodobne, ze brakującą część kwoty kredytobiorcy będą musieli pokryć z własnej kieszeni, dogadując się ze sprzedawcą lub ewentualnie negocjować z nim obniżkę ceny spełniającą wymogi nowego limitu. Jak to będzie wyglądało w praktyce zobaczymy prawdopodobnie w październiku, kiedy zostaną już ogłoszone nowe limity. Zawsze istnieje oczywiście szansa, że sektor mieszkaniowy zostanie potraktowany priorytetowo i rząd nie przewiduje w tym przypadku żadnych cięć.

Patrząc na Europę Zachodnią okazuje się, że tamtejsze państwa w sposób pośredni lub bezpośredni od lat mocno wspierają budownictwo mieszkaniowe, w tym przede wszystkim socjalne i czynszowe. Wychodzą z prostego założenia, że rozwiązując problem braku lokum, wspiera się wzrost gospodarczy i redukuje naturalne w takim przypadku problemy społeczne. Tylko w ten sposób można rozwiązać niedobór mieszkań, a także wpłynąć na jakość już posiadanych zasobów. Niestety, transformacja ustrojowa w Polsce radykalnie zredukowała udział państwa w wspieraniu budownictwa mieszkaniowego. Namiastką długoterminowej strategii są różnego rodzaju czasowe programy, które tylko w małym stopniu rozwiązują problem brakujących nieruchomości. Warto podkreślić, że wciąż nierozwiązany jest problem setek tysięcy osób, które nie mogą wejść w posiadanie mieszkania na zasadach komercyjnych, przy jednoczesnym braku rozwiązań zastępczych, takich jak mieszkania socjalne czy mieszkania pod wynajem. A tylko w ten sposób można rozwiązać istniejące przecież problemy mieszkaniowe w Polsce. Zapominają o tym analitycy i zapomina przede wszystkim nasze państwo. W efekcie przerzucenia ciążącego na nim obowiązku na rynek komercyjny, doprowadzono w ostatnich latach do niebywałego wzrostu cen nieruchomości, jeszcze bardziej zamykając wielu osobom drogę do własnego M. Niestety wciąż nie widać spójnej strategii rozwiązującej ten problem.

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl

Nadesłał: ap