2014-11-03
Trzeci kwartał na pierwotnym rynku nieruchomości to okres niewielkich wzrostów cen mieszkań oraz utrzymywania tendencji popytowych i podażowych z poprzednich miesięcy. Dynamika sprzedaży mieszkań w 2014 roku jest dużo lepsza niż w roku ubiegłym.

Większe zainteresowanie ofertą deweloperów stymulowane jest przez niższy poziom stóp procentowych, rządowy program dopłat „MDM" oraz zapis z najnowszej rekomendacji S, zgodnie z którą do końca tego roku, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny trzeba posiadać 5 proc. wkład własny. Od 2015 r. będzie to minimum 10%, a od 2016 r. nawet 15%.

Rozwój MdM

Wsparcie oferowane w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych" może się jeszcze zwiększyć. Do końca września 2014 roku wykorzystano niecałe 40% środków przeznaczonych na bieżący rok. Wciąż największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe. Wybiera je ponad połowa poznaniaków. Jedną trzecią klientów stać na zakup mieszkania za gotówkę.

- W ostatnim kwartale zanotowaliśmy wzrost zainteresowania programem MDM. Wpływ na to ma niewątpliwie większy wybór ofert bankowych oraz wyższe limity dla Poznania. W III kwartale sprzedaliśmy w MDM tyle mieszkań, co przez I i II kwartał razem. Były to wyłącznie mieszkania dwupokojowe 40-50m2 na Naramowicach i Piątkowie, kupowane najczęściej przez singli i osoby samotnie wychowujące dziecko. Wysokość dopłat do zakupu tego typu mieszkań wynosiły od ok. 25.200 do ok. 41.000 złotych - mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej.

W planach programu MdM są zmiany, które mogą zwiększyć jeszcze jego popularność. Wśród propozycji znajduje się dotowanie wszystkich mieszkań spółdzielczych z rynku pierwotnego oraz mieszkań powstałych w wyniku adaptacji i przebudowy (o ile w wyniku tych czynności powstało nowe mieszkanie). Umożliwienie zaciągnięcia kredytu z dowolną osobą. Zwiększenie wsparcia dla rodzin wielodzietnych, wychowujących przynajmniej trójkę dzieci, które będą mogły liczyć na dopłatę z uwzględnieniem 65 mkw. powierzchni nieruchomości (obecnie dopłata jest przyznawana maksymalnie do 50 mkw. powierzchni mieszkania). Dodatkowo zwiększona zostanie premia związana z przyjściem na świat kolejnego dziecka (wzrośnie z 15% do 20%).

Według danych GUS liczba mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszym półroczu tego roku w Wielkopolsce wzrosła o 2,7 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Nasze województwo zajmuje trzecią pozycję pod względem zawartych z pomocą MdM umów.

- Limity cenowe MdM w Wielkopolsce mimo wszystko nadal są bardziej przyjazne dla nieruchomości położonych na przedmieściach takich jak Dąbrówka i Dopiewiec, w których budujemy swoje osiedla - mówi Adam Wędrychowicz ze spółki Linea. Dzięki temu niemal cała nasza oferta kwalifikuje się do programu - dodaje.

Z kolei Poznań znajduje się na drugim miejscu w Polsce, jeśli chodzi o wysokość limitu cen metra kwadratowego, który uprawnia do korzystania z rządowego programu. Chcąc z niego skorzystać mieszkanie w III kwartale nie mogło być droższe niż 5 907 zł za m kw. (w IV kw. limit wzrósł do 5915,80 zł). Jeśli chodzi o gminy sąsiadujące ze stolicą Wielkopolski ceny nie mogły przekroczyć 5029 zł (w IV kw. - 5036.46 zł).

Zmiany w bankach

Od początku 2015 r. wzrośnie z 5 do 10 proc. wymagany przez banki wkład własny do kredytów mieszkaniowych. Należy jednak pamiętać, że opłaty transakcyjne i prowizje związane z kredytem mogą spowodować, że przyszli kredytobiorcy będą potrzebować około 15 proc. w gotówce wartości zaciągniętego zobowiązania. Oszczędności nie muszą mieć korzystający z dopłat do kredytów w programie „Mieszkanie dla młodych". Wkład własny zapłaci za nich państwo, ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione liczne warunki.

Opłaca się wynajmować

We wrześniu średnia rata od pożyczonych na 30 lat 100 tys. zł wynosiła 505 zł, czyli o 9 zł mniej niż miesiąc wcześniej. Banki utrzymały średnią marży tuż przed pułapem 2 proc. Jednocześnie spadł doliczany do zmiennego oprocentowania kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M. Tym samym średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi około 4,5 proc. Spadek stóp procentowych, który cieszy osoby kupujące mieszkanie na kredyt, wpłynął również na zmniejszenie oprocentowania lokat bankowych i obecnie wynosi około 3,5 proc. brutto. Osoby posiadające oszczędności zniechęcone niską zyskownością lokat bankowych, a niechętne do podejmowania ryzyka związanego z lokowaniem pieniędzy w funduszach inwestycyjnych czy inwestowaniem na giełdzie, wybierają nieruchomości.

W dłuższej perspektywie inwestycja w nieruchomości może być korzystniejsza od trzymania pieniędzy w banku. Kupno mieszkania na wynajem przynosi atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacji skarbu państwa zyski. Eksperci firmy Expander Advisors obliczyli, że średnie oprocentowanie 12-miesięcznych lokat nie przekracza 3 proc. Z kolei oczekiwana rentowność wynajmu mieszkań w Poznaniu wynosi między 4,5 a 5 proc.

- W III kwartale zauważalna była sprzedaż mieszkań małych, kupowanych za gotówkę - kawalerki i małe dwa pokoje z aneksem do 42m2 powierzchni, na potrzeby wynajmu i potrzeby własne dla studentów. Nabywcy interesowali się mieszkaniami gotowymi, z pozwoleniem na użytkowanie i z możliwością szybkiego zamieszkania. Zakupy dokonywane były w sierpniu oraz we wrześniu, byle zdążyć przed inauguracją nowego roku akademickiego - mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej.

Duże mieszkania zyskują na popularności

Duże mieszkania zdobywają coraz więcej zwolenników i stają się popularniejsze m.in. ze względu na niższe stawki za metr kwadratowy. Najpopularniejsze wśród dużych mieszkań są mieszkania czteropokojowe o powierzchni 80-90 m kw. Wzrastający popyt na większe metraże świadczy o poprawie koniunktury na rynku mieszkaniowym. Nabywcy zdają sobie sprawę, że duże nieruchomości mają większe możliwości.

- Wzrosło zainteresowanie większymi nieruchomościami, co można zinterpretować jako wzrost optymizmu i stabilizację rynku mieszkaniowego. Duże mieszkania często są kupowane w celu poprawy obecnych warunków mieszkaniowych dla rodziny. Często wymaga to sprzedaży pierwszego mieszkania, czasem też kredytowania np. połowy ceny zakupu, ale transakcji gotówkowych jest zdecydowanie więcej niż przed rokiem - mówi Bożena Taflińska-Tadeusz.

Większą liczbą pomieszczeń interesują się przede wszystkim małżeństwa z dziećmi, które sprzedają stare mieszkanie oraz osoby, które chcą podwyższyć swój standard życia. Druga grupa najczęściej nie korzysta z kredytu. Klienci kredytujący swój zakup mają świadomość, że mieszkanie będą spłacać przez wiele lat, dlatego przy wyborze mieszkania patrzą w przyszłość i przewidują, że w związku z powiększeniem rodziny będą potrzebować dodatkowych pokoi. Jednak na rynku poznańskim dominują mniejsze mieszkania, gdzie na minimalnej powierzchni można otrzymać maksymalną ilość pokoi. Najszybciej sprzedają się mieszkania 2-pokojowe, oraz małe trzypokojowe. Obecnie średnia wielkość sprzedawanego mieszkania wynosi 63,3 m kw.

Najpierw cena, potem miejsce

Przy wyborze nieruchomości dla klientów liczy się przede wszystkim cena mieszkania oraz jego lokalizacja. Osoby posiadające dzieci wybierają mieszkania z osobną kuchnią, z kolei single częściej wolą aneksy kuchenne. Rodzina bezdzietna i singiel dostają od państwa 10 proc. ceny mieszkania (liczone od odpowiedniego limitu ceny). Jeśli mają potomków, dofinansowanie wynosi 15 proc. Kolejne 5 proc. można dostać przy trzecim dziecku. Dofinansowaniem może być objęte maksymalnie 50 m kw. mieszkania lub domu o powierzchni odpowiednio do: 75 m kw. i 100 m kw.

Mieszkania na przedmieściach mają coraz więcej zwolenników
Dużą popularnością cieszą się mieszkania na przedmieściach m.in. w kompleksie mieszkalnym, znajdujący się w Dopiewcu, nieopodal Dąbrówki w sąsiedztwie Lasu Zakrzewskiego. Ceny katalogowe nieruchomości zaczynają się od 174 tys. złotych, a ceny domów mieszczą się w granicach 350 - 440 tys. złotych.

- Trzeci kwartał dał nam 23% więcej sprzedanych produktów niż drugi. Prawie 1/3 transakcji dotyczyła zakupu mieszkań, a pozostała domów - Adam Wędrychowicz, ze spółki Linea. Sprzedaliśmy o 10% więcej mieszkań i 67% więcej domów, niż w kwartale poprzednim. Wśród naszych klientów 93 proc. byli to ludzie młodzi, którzy w większości korzystali z dopłaty MDM - dodaje.

Mieszkania za gotówkę

W przypadku niektórych inwestycji nawet połowa mieszkań to transakcje gotówkowe. To rekordowy wynik Wciąż większość transakcji związanych z zakupem mieszkania wiąże się z posiłkowaniem kredytem mieszkaniowym. Rok 2014 pokazuje jednak, że rośnie liczba klientów określanych potocznie mianem gotówkowych.

W Poznaniu coraz lepiej sprzedają się mieszkania powyżej 50 m kw. Według ekspertów z Szybko.pl, Metrohouse i Expandera w stolicy Wielkopolski najłatwiej kupić mieszkanie kosztujące pomiędzy 5 a 6 tys. zł za m kw. W tej cenie wystawiane jest niemal co trzecie mieszkanie. Od początku roku niemal podwoiła się w Poznaniu liczba nowych mieszkań, które można kupić w ramach rządowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych". W pierwszej połowie tego roku mieszkańcy naszego województwa złożyli blisko 900 wniosków o kredyty z dopłatą MdM.

Ożywienie na rynku

Zainteresowanie dopłatami przekłada się na rosnącą sprzedaż nowych mieszkań. Na rynku pojawiają się nowe inwestycje oraz rozbudowywane są o kolejne etapy starsze inwestycje. Jak podaje GUS w ciągu sześciu miesięcy bieżącego roku w całej Polsce rozpoczęto budowę blisko 60 tys. mieszkań. To o 23,8 proc. więcej niż w roku ubiegłym. W Wielkopolsce ten wzrost jest najwyższy spośród wszystkich polskich województw i wynosi aż 76,2 proc. Duże grono kupujących stanowią młodzi ludzie, którzy korzystają z programu MdM.

Jak podaje REAS sprzedaż w III kw. 2014 utrzymała się na wysokim poziomie. W efekcie drugi kwartał z rzędu wzrosła oferta nowych nieruchomości wprowadzonych na rynek. Dobra sprzedaż obserwowana od połowy 2013 roku przekonała deweloperów do dynamicznego rozpoczęcia nowych inwestycji. Deweloperzy podkreślają, że jedną z głównych przyczyn ich lepszych wyników sprzedaży jest rozwój gospodarki, wzrost optymizmu wśród konsumentów, obniżenie stóp procentowych, tańsze kredyty oraz program MDM.

Inwestycję pod nazwą Osiedle Pogodna w Murowanej Goślinie rozpoczęła niedawno Linea, deweloper znany z realizacji dwóch kompleksów mieszkalnych w Dąbrówce - Osada Leśna i Leśna Polana.

- Realizacja pierwszego etapu Osiedla Pogodna rozpocznie się we wrześniu tego roku, a zakończy w listopadzie 2015. Sprzedaż mieszkań ruszy już w sierpniu - mówi Adam Wędrychowicz, ze spółki Linea.

Program MdM dynamicznie wpłynął na poziom sprzedaży mieszkań w pierwszym półroczu. Wielu z naszych klientów skorzystało z dofinansowania, dlatego w przypadku nowej inwestycji ceny nieruchomości będą kształtować się na poziomie, który również pozwoli skorzystać z programu - dodaje.

W Poznaniu i okolicach limity określane dla poszczególnych miast i powiatów przez MdM są dość dobrze dopasowane realiów rynków. Szczególnie dotyczy to nieruchomości na peryferiach stolicy Wielkopolski, gdzie wiele ofert kwalifikuje się do dofinansowania.

Wysokie zainteresowanie klientów rynkiem nieruchomości przekłada się na wzrost podaży nowych inwestycji. Pozwala to tworzyć deweloperom optymistyczne prognozy na najbliższą przyszłość. Z dużym prawdopodobieństwem tendencja zwiększonej sprzedaży utrzyma się przynajmniej do końca bieżącego roku. Nieustającym zainteresowaniem z dużym prawdopodobieństwem będą się cieszyć nieruchomości zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach, o wyższym standardzie funkcjonalnym.

Nadesłał: FortePR s.c.