Rzeczoznawca i jego rola jako doradcy
|
Zgodnie z duchem ustawy o gospodarce nieruchomościami, towarzyszącymi jej innymi aktami prawnymi i standardami rzeczoznawców, proces wyceny sprowadza się do przewidywania zachowań uczestników rynku nieruchomości z silnym akcentem na „uśrednianie” i „obiektywizację” warunków w jakich dokonuje się
Zgodnie z duchem ustawy o gospodarce nieruchomościami, towarzyszącymi jej innymi aktami prawnymi i standardami rzeczoznawców, proces wyceny (w zakresie określania wartości rynkowej) sprowadza się do przewidywania zachowań uczestników rynku nieruchomości z silnym akcentem na „uśrednianie" i „obiektywizację" warunków w jakich dokonuje się analizy.
Oznacza to, że staramy się aby wartości nieruchomości w żadnym wypadku nie była związana z nawet szeroko rozumianymi możliwościami rynkowymi jej aktualnego właściciela (aktualna pozycja w branży, specjalne warunki podatkowe, dostęp do tańszych niż średnie usług i materiałów na rynku budowlanym i inne).
W procesie doradztwa, nie pomijając wymienionego sposobu prowadzenia wyceny (oceny) pojawia się sprzeczny z tymi założeniami wymóg uwzględniania indywidualnych uwarunkowań w jakich działa konkretny inwestor. Im inwestycja „bardziej indywidualna" tym bardziej indywidualne kryteria opłacalności i celowości.
Przewidując taką sytuację wynikającą z rozwoju rynku nieruchomości, ustawodawca w art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami, punkt 3a wymienia rodzaje opracowań i analiz nie będących operatem szacunkowym. Zgodnie z tym artykułem dotyczą one między innymi:rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwój;określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;wycen wynikających z przepisów o rachunkowości.
Jeżeli bez emocji przeanalizujemy tradycyjne obszary działania rzeczoznawców ds.nieruchomości,możemy dojść do wniosku, że zdecydowana ich większość dotyczy działań w zasadzie wymuszanych formalnie. Dotyczy to wycen mienia komunalnego, które ma być sprzedawane, wycen związanych z aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste, wynikających ze zmian planów miejscowych i opłat za budowę infrastruktury, zabezpieczeń kredytów i tak dalej. Możemy sobie wyobrazić, że w krańcowym przypadku wyceny te mogły by być zastąpione przez różne formy postępowania administracyjnego lub opartego o wewnętrzne procedury poszczególnych instytucji, ponieważ nie wynikają one wprost z zapotrzebowania rynku (tego typu tendencje - do eliminowania wycen indywidualnych wykonywanych przez rzeczoznawców- widać wyraźnie w zakresie wycen bankowych czy w projektowanym sposobie wprowadzenia podatku katastralnego). Na marginesie warto zauważyć, że pośrednicy i zarządcy nieruchomości są w innej, lepiej umocowanej rynkowo sytuacji.
Nadesłał:
nieruchomości
http://agencja-nieruchomosci-slask.pl 
|
