2009-03-17
Sytuacja na rynku mieszkaniowym po dwóch miesiącach 2009 roku nie uległa istotnej poprawie. Skala obrotów wyraźnie zmalała i pozostaje na poziomie podobnym do IV kwartału 2008 roku.

Podstawową przyczyną jest ograniczenie akcji kredytowej, wymuszające powrót do transakcji gotówkowych. Producenci materiałów domagają się pomocy państwa, firmy wykonawcze sygnalizują spadek zamówień. Firmy deweloperskie są zagrożone bankructwami, liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o 80-90%.

Wobec dramatycznego spadku liczby transakcji spadają ceny. W konsekwencji spada także wartość zabezpieczenia obecnych kredytów hipotecznych. Jednocześnie grozi nam cały ciąg niekorzystnych zjawisk, które w konsekwencji zaowocują wyjątkowym spadkiem podaży.

Spadek poziomu sprzedaży oznacza groźbę upadku firm deweloperskich, a z pewnością - wobec dramatycznego spadku skali kredytowania deweloperów - żadne nowe inwestycje nie będą rozpoczynane.  Oznacza to  z kolei załamanie na rynku wykonawstwa - masowe przechodzenie firm na działalność remontową i projekty infrastrukturalne jest założeniem nierealistycznym. W konsekwencji zapotrzebowanie na materiały i produkty budowlane spadnie wielokrotnie, podobnie jak zapotrzebowanie na materiały do wykańczania mieszkań. Oznacza to zwolnienia: w bankach, w firmach deweloperskich i budowlanych, u producentów materiałów, w hurtowniach i sklepach, zajmujących się sprzedażą materiałów do budowy i wykańczania mieszkań i domów. Banki będą musiały zażądać od tysięcy rodzin dodatkowego zabezpieczenia - najlepiej hipotecznego - lub zwiększyć rezerwy.

W opiniach specjalistów, przedstawicieli rządu i mediach pojawia się opinia, że problem spowodowany został przez zbyt wysoką podaż mieszkań i zbyt wysokie w stosunku do możliwości nabywczych ceny.

Czy 37-40 tysięcy mieszkań w budowie na sześciu największych rynkach w Polsce to dużo czy mało?

Na rynku zbliżonym do równowagi w każdym momencie w ofercie powinno znajdować się w przybliżeniu tyle mieszkań ile wynosi roczna skala sprzedaży (a także - jeśli rynek jest bliski równowagi - roczna skala produkcji). Jaki poziom produkcji powinien być utrzymany w Polsce?

Abstrahując od skali deficytu mieszkaniowego, poziom produkcji rzędu 130-140 tysięcy rocznie (3,4-3,7 na 1000 mieszkańców), z czego połowa realizowana przez firmy deweloperskie (ok. 65-70 tys. czyli 1,7-1,85 nowego mieszkania na 1000 mieszkańców) to poziom typowy dla krajów o nasyconym rynku mieszkaniowym. Można poziom ten ocenić jako zbliżony do optymalnego w przypadku Polski.

Oznacza to, że na sześciu największych rynkach, na których realizowane jest ok. 2/3 krajowej produkcji deweloperskiej powinno być rocznie realizowanych około 43-47 tysięcy lokali.   

Czy firmy deweloperskie i spółdzielnie rzeczywiście przesadziły ze skalą budownictwa? W 2007 roku w kategorii „na sprzedaż lub wynajem" w całym kraju rozpoczęto budowę ok. 78,7 tysiąca mieszkań, zaś w ramach działalności spółdzielni mieszkaniowych - ok. 8,7 tysiąca. W 2008 roku - w kategorii na sprzedaż lub wynajem - już tylko nieco ponad 67 tys. mieszkań, a w budownictwie spółdzielczym - 5,7 tys. Były to wprawdzie najlepsze wyniki w historii sektora deweloperskiego, ale dalekie od szalonych poziomów budownictwa w krajach - europejskich rekordzistach, takich, jak Irlandia czy Hiszpania.

Czy problemem były rzeczywiście zawyżone ceny? W okresie pierwszych trzech kwartałów 2008, kiedy ceny ustabilizowały się lub zaczęły powoli spadać, sprzedaż mieszkań wprawdzie wyhamowała ale była na 3-5 krotnie wyższym poziomie niż obecnie. Dla przykładu na rynku warszawskim sprzedaż w okresie I-III kwartał 2008 przełożona na skalę roczną oznaczałaby około 11-12 tysięcy transakcji - poziom wprawdzie niezbyt wysoki, ale odpowiadający długoterminowym trendom sprzedaży.  Biorąc pod uwagę całkowity brak transakcji inwestycyjnych - był to całkiem dobry wynik.

Podsumowując: przy przeciętnym lub nieco niższym poziomie cen i przeciętnej skali kredytowania hipotecznego mieszkania obecnie znajdujące się w ofercie powinny być wchłonięta przez rynek w ciągu roku.

O ile spadnie liczba rozpoczynanych mieszkań? O ile nic się nie wydarzy - do poziomu poniżej 20 tysięcy w skali kraju, czyli dla tej branży - epoki kamienia łupanego, jak można określić czasy sprzed kredytowania hipotecznego.

Spadek cen jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Innymi słowy - towar tanieje, ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie mieszkania kupić. Czy przy braku kredytów mieszkania za gotówkę wykupią  znów głównie spekulanci? Nie można tego wykluczyć. A kiedy akcja kredytowa powróci do normalnej skali - ceny błyskawicznie wzrosną. 

Kluczową sprawą jest w tej sytuacji zwiększenie skali kredytowania hipotecznego. Wobec braku dostępnych środków na rynku międzybankowym - udostępnienie bankom innych środków długoterminowych. Takie rozwiązanie już funkcjonowało w Polsce. Był to tzw. Fundusz Hipoteczny, utworzony w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych z pożyczek Banku Światowego, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, środków budżetu państwa oraz kredytów objętych gwarancjami rządu Stanów Zjednoczonych. Ze środków Funduszu Hipotecznego udzielane były zarówno kredyty dla deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych jak i dla indywidualnych kredytobiorców. Fundusz zlokalizowany w Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego nie udzielał kredytów bezpośrednio, lecz pożyczał środki bankom uczestniczącym w programie.

Ze względu na wysoką inflację, niski poziom rozwoju kredytowania hipotecznego i nadpłynność banków popyt na środki z funduszu był niewielki. Banki wolały udzielać kredytów z własnych środków i w lutym 2006 Rada Ministrów zgodziła się na przeniesienie wolnych środków z Funduszu Hipotecznego do Funduszu Dopłat, utworzonego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Decyzja ta miała związek z zaprzestaniem udzielania kredytów refinansowych ze środków Funduszu Hipotecznego w ramach programu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Tym niemniej istniał i funkcjonował mechanizm, który mógłby okazać się lekarstwem na obecne problemy rynku, w tym banków, deweloperów, a dalej także firm wykonawczych i producentów.   Dziś można tylko wyrazić żal, że przynajmniej formalnie instytucja ta nie została zostawiona przy życiu.

Dodatkową zaletą takiego rozwiązania byłoby rozpoczęcie procesu budowania portfela kredytów w celu ich późniejszej sekurytyzacji czyli odsprzedania na rynku w postaci obligacji hipotecznych. Dziś nie ma popytu na tego rodzaju instrumenty, ale nie ma także - w Polsce - ich w podaży. Za kilka lat portfel kredytów udzielonych dzięki zasilaniu z funduszu można byłoby najprawdopodobniej zsekurytyzować, uzyskując kolejne środki na nowe kredyty. Trzeba podkreślić, że pomoc państwa w tym przypadku miała - i mieć nadal powinna - charakter inicjatora procesu i pożyczkodawcy, a nie podmiotu rozdającego dotacje.   

W obecnej sytuacji pojawiają się jednak dwa pytania: czy dziś znajdzie się międzynarodowa instytucja gotowa pożyczyć Polsce na ten cel pieniądze i czy możemy - a także, czy powinniśmy się w tym celu w ogóle zapożyczać. Warto zwrócić w tym kontekście uwagę na to, że utrzymanie na rozsądnym poziomie skali działalności deweloperskiej ma jeszcze jeden aspekt. Dopuszczenie do upadłości wielu firm deweloperskich oznaczać będzie dramat dla tysięcy rodzin, które podpisały z nimi umowy wstępne. Wobec braku jakiegokolwiek mechanizmu zabezpieczającego interesy klientów i wpłacone przez nich zaliczki oznaczać to może scenariusz z filmu „Plac Zbawiciela" pomnożony tysiąckrotnie. To zaś oznaczać będzie nie tylko koszty finansowe i społeczne, ale także polityczne.

Nadesłał: ap