Obecna sytuacja na rynku sprawia, że ilość wolnego kapitału daje firmom bardzo łatwy dostęp do środków inwestycyjnych w postaci leasingu, kredytów, czy finansowania z private equity. A inwestorzy nieustannie poszukują możliwości uzyskania najtańszego kapitału na rozwój, jednocześnie optymalizując zyski i przychody.

Jednym ze sposobów zyskania funduszy są transakcje typu sale and leaseback. Jak podkreślają specjaliści Walter Herz, dzięki odpowiedniej strukturyzacji i podejściu potencjalny przychód może być z nich zdecydowanie większy. - W Polsce tego typu transakcje zyskują na popularności wśród takich firm jak apteki, sieci sklepów detalicznych, DIY, centra dystrybucji, czy firmy produkcyjne - wymieniają eksperci.

Możliwości sale and leaseback

Biorąc pod uwagę sale and leaseback jako źródło pozyskania środków pieniężnych na ekspansję lub inne cele wzmacniające główną działalność, firmy starają się porównać korzyści z tego typu transakcji z tradycyjnym finansowaniem. Doradcy Walter Herz zaznaczają, że zaletą rozwiązania sale and leaseback jest wysoki poziom kontroli, jaki utrzymuje firma nad nieruchomością jako najemca. W tym w szczególności elastyczna możliwość ekspansji zgodnie ze zmiennymi potrzebami, czy ewentualność podnajmu nieruchomości.  

Specjaliści wyjaśniają, że transakcje sale and leaseback mogą być zorganizowane na różne sposoby i mogą przynieść korzyści, zarówno sprzedającym, jak i kupującym. Wszystkie strony muszą jednak rozważyć ich wszystkie zalety i wady biznesowe oraz podatkowe, obostrzenia i ryzyka z nimi związane i konsekwencje wynikające z późniejszego długofalowego układu dwustronnego.

Wzrost liczby transakcji

Eksperci zauważają, że w minionym roku niewiele firm decydowało się na pozyskanie kapitału w wyniku zawartych umów sale and leaseback. – Obecnie zaś doradzamy w kilku tego typu transakcjach, co jest ciekawą zmianą, biorąc pod uwagę, że w ostatnich latach sporadycznie podejmowane były takie decyzje – informuje Bartłomiej Zagrodnik, prezes zarządu Walter Herz. – Mamy do czynienia z dużym ożywieniem, jeśli chodzi o transakcje sale and leaseback. Poza uwolnieniem środków na działalność operacyjną, powodami dla których firmy zbywają nieruchomości, po to by zwrotnie wynajmować w nich powierzchnię od kupujących jest też chęć pozbycia się obowiązków ciążących na właścicielu lub też możliwość zmniejszenia zobowiązań podatkowych. Motywacją jest również maksymalizacja potencjału i przyśpieszenie rozwoju poprzez zbycie tzw. twardych aktywów - wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Prezes Walter Herz tłumaczy, że dzięki sprzedaży budynków i ich późniejszemu najmowi, spółki pozbywają się pozycji w bilansie, które wiążą się z pracochłonną obsługą i stałym zarządzaniem nieruchomością, co nie stanowi ich core business. W efekcie transakcji poprawiają wynik finansowy. Najem jest zaś mniej kosztownym i bardziej elastycznym rozwiązaniem. Bartłomiej Zagrodnik zaznacza, że w tym przypadku bardzo ważne jest przygotowanie odpowiednich rozwiązań i zapisów, które spełnią określone oczekiwania przyszłego najemcy i sprawią, że potencjał płynący z transakcji zostanie rzeczywiście zmaksymalizowany.     

Rozwiązania sale and lease back, a REITy

- Przy umowach sale and lease back zakres negocjacji jest dużo szerszy niż w przypadku typowego najmu, czy sprzedaży powierzchni biurowej. Konieczne jest odpowiednie przygotowaniem samych umów, zarówno kupna-sprzedaży, jak i najmu, w których zawartych jest szereg zagadnień, jakie nie występują w standardowych umowach – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.

Zakres doradztwa, jak i odpowiednie przygotowanie takiej transakcji wymaga szerokiego spojrzenia na proces oraz samą strukturę transakcji, ponieważ tylko wtedy można zwiększyć przychód i osiągnąć najwyższe stopy zwrotu, informują eksperci Walter Herz. Zwracają uwagę, że w przypadku transakcji sale and lease back bardzo istotne dla nabywcy jest przeprowadzenie due diligence, a także jasne określenie niektórych kwestii, dzięki czemu relacje pomiędzy kupującym, a sprzedającym w następnych latach staną się bardziej komfortowe.  

Nowy instrument finansowy

Transakcje sale and lease back są alternatywą dla wchodzących obecnie na rynek REITów.

Narzędzie dla firm poszukujących tego typu produktów inwestycyjnych stworzy ustawa o REITach (Real Estate Investment Trust), która ma wejść w życie z początkiem 2018 roku. REITy to niedostępny dotąd w naszym kraju instrument, który umożliwi wspólne inwestowanie w nieruchomości, a firmom realizującym projekty otworzy drzwi do kapitału licznych inwestorów

Dzięki wprowadzeniu nowych przepisów każdy będzie mógł zostać akcjonariuszem spółki, notowanej na giełdzie i zainwestować w rozwój prowadzonego przez nią projektu. Doradcy Walter Herz przyznają, że będzie to dodatkowy mechanizm zapewniający firmom finansowanie inwestycji komercyjnych i wsparcie dla rozwoju tego segmentu rynku nieruchomości w Polsce.

Autor: Walter Herz