2008-02-06
Zgodnie z ustalonym orzecznictwem to podatnik wybiera w zasadzie, czy rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach przychodów z najmu prywatnego.

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem to podatnik wybiera w zasadzie, czy rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach przychodów z najmu prywatnego. Najem nie jest bowiem związany zwykle z tak dużym stopniem zorganizowania działalności, aby taka działalność polegająca na wynajmie automatycznie stawała się działalnością gospodarczą.

Zasady opodatkowania

Zasady ogólne polegają na opodatkowaniu dochodu (nadwyżki przychodów nad kosztami ich uzyskania) według skali podatkowej (19, 30, 40%). Podatek liniowy polega na opodatkowaniu dochodu w jednolitej stawce podatku 19%. Ryczałt ewidencjonowany polega na opodatkowaniu przychodu do kwoty 4'000€ podatkiem w stawce 8,5%, a nadwyżki w stawce 20%. Zatem przy wysokich dochodach z najmu warto pomyśleć nad założeniem firmy, przy dochodach mniejszych i niewielkich kosztach uzyskania przychodu - warto rozważyć ryczałt ewidencjonowany, a przy wysokich kosztach uzyskania przychodu - o zasadach ogólnych, jeżeli łącznie wszystkie dochody podatnika opodatkowane są podatkiem dochodowym w stawce 19% ( do 43'405zł).

Wynajmujący obowiązani są do:

• przy zasadach ogólnych:
  • wpłacania zaliczki na podatek dochodowy PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu - pierwsza za miesiąc, w którym dochód przekroczy 3013 zł - w przypadku opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych ( jeżeli podatnik prowadzi naraz działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych i najem - limit dotyczy obu źródeł łącznie); zaliczki należy obliczać każdorazowo narastająco wg skali podatkowego, pomniejszając je o podatek należny za poprzednie miesiące;
  • wykazania najmu w PIT-36 do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego (w ciągu roku podatnicy nie składają żadnych deklaracji);
• przy ryczałcie ewidencjonowanym:
  • wpłacania ryczałtu do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu;
  • wykazania najmu w PIT-28 do 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego (w ciągu roku podatnicy nie składają żadnych deklaracji);
• przy podatku liniowym:
  • wpłacania co miesiąc zaliczki na PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu, każdorazowo 19% dochodu narastajaco od początku roku, pomniejszonego o podatek należny za poprzednie miesiące;
  • wykazania najmu w PIT-36L do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego (w ciagu roku podatnicy nie skłądają żadnych deklaracji).

Na przykład:

Przychód miesięczny 2000zł, koszty miesięczne 200zł.

Zasady ogolne:

Wyliczenie podatku za styczeń: nie wystąpi, za mały dochód

Wyliczenie podatku za luty: 4000-400=3600   3600x0,19=684   684-572,54=111,46 po zaokrągleniu 111zł

Wyliczenie podatku za marzec: 6000-600=5400   5400x0,19=1026   1026-572,54=470,54 po zaokrągleniu 471   471-111 (PIT należny za poprzednie okresy) = 360zł do zapłaty

Ryczałt ewidencjonowany:

Wyliczenie podatku za styczeń: 2000x0,085=170zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za luty: 2000x0,085=170zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za marzec: 2000x0,085=170zł do zapłaty

Podatek liniowy:

Wyliczenie podatku za styczen: 2000-200=1800   1800x0,19=342zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za luty: 4000-400=3600   3600x0,19=684   684-342 (PIT należny za poprzednie okresy) = 342zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za marzec: 6000-600=5400   5400x0,19=1026   1026-684 (PIT należny za poprzednie okresy) = 342zł do zapłaty

Podstawę opodatkowania (dochód - koszty) oraz sam podatek zaokrąglamy do pełnego złotego w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu mają dodatkow możliwość opłacania zaliczek w formie uproszczonej (1/12 podatku za poprzedni rok podatkowy) albo kwartalnie.

Podatnicy posiadający lokale czy budynki przeznaczone przez nich na wynajem ( tzn. jeżeli zamierzają wynajmować te lokale) stają się podatnikami VAT. Mogą korzystać ze:

• zwolnienia podmiotowego do 10'000€ rocznie, lub
• zwolnienia przedmiotowego wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowej (bez względu na kwotę).

Warunkiem zwolnienia jest jednak prowadzenie ewidencji sprzedaży VAT, pod rygorem naliczenia stawki VAT 22%.

Umowa najmu nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych PCC (a w związku z tym rejestracji w urzędzie skarbowym).

 

Nadesłał: ap