Mariusz Kisiel - Dyrektor Operacyjny TechFM w SPIE Building Solutions Sp. z o.o.

2020 rok z wielu powodów był bardzo nietypowy dla Facility Management (FM). Biura długo stały puste, a branża wykorzystała ten czas na remonty i głośne prace budowlane. Nie ograniczano zadań związanych z utrzymaniem infrastruktury. Po częściowym powrocie ludzi do pracy nowego znaczenia nabrały usługi związane z utrzymaniem czystości. Ważny był sposób realizacji prac na powierzchniach najemców w czasie ich obecności w biurach. 

Pierwszy kwartał roku to dynamiczny rozwój zapotrzebowania na usługi techFM i związane z tym szeroko zakrojone działania rekrutacyjne. Wiosną, lockdown gospodarczy wprowadził sporo niepewności. Stałe zlecenia dotyczące utrzymania infrastruktury obiektowej nie zmniejszyły się. Ograniczano jednak usługi dodatkowe. Spadki w tym zakresie równoważyło rosnące zapotrzebowanie na zadania związane z utrzymaniem czystości i przewietrzaniem obiektów. Z kolei praca zdalna obowiązująca w wielu firmach przez dużą część roku, a w efekcie puste biura, umożliwiły prowadzenie prac głośnych i „brudnych” przez całą dobę.

Ludzie kluczowym zasobem

Wchodząc w 2020 rok jednym z największych wyzwań branży FM było pozyskiwanie wartościowych ludzi. Obawy o ich dostępność przekładały się na większą skłonność właścicieli biurowców do inwestowania w technologię, która pozwalałaby zmniejszyć zagrożenia związane z brakiem zasobów ludzkich. W marcu pandemia obniżyła aktywność biznesową w wielu branżach, a zamrożenie gospodarki rodziło obawy o wzrost bezrobocia. Równocześnie budziło też nadzieje na zwiększenie dostępności wartościowego personelu. Ostatecznie bezrobocie nie wzrosło znacząco, a branża FM nawet na chwilę nie zmniejszyła intensywności procesów rekrutacyjnych. Musiała jednie dostosować je do wymogów dystansu społecznego. Obecnie w FM jest zatrudnionych około 630 tys. osób, a w 2020 roku liczba ta wzrosła o około 3-5 proc. Jeśli weźmiemy pod uwagę także sieć firm podwykonawczych, sektor usług Facility Management zatrudnia w Polsce ponad 1 mln osób. Kompetentni pracownicy w dalszym ciągu są kluczowym zasobem FM, a wykwalifikowanej kadry na rynku ciągle brakuje.

Dążenie do innowacji

Brak rąk do pracy wymusza innowacyjność i rozwiązania technologiczne, coraz bardziej zaawansowane pomysły z zakresu tzw. proptech, czyli property technology. Poszukiwane i cenione są techniczne usprawnienia, skracanie procesów, przyspieszanie ich, dopasowanie rozwiązań, poprawianie komunikacji – wszystko co pozwala sprawnie zarządzać nieruchomościami w zautomatyzowany sposób. Rośnie opłacalność inwestycji w technologie w obszarach, gdzie może w przyszłości zabraknąć kadry.

Pandemia nie wstrzymała testowania i wdrażania nowych technologii. Na niektórych polach napędzała nowe potrzeby jak np. zdalny pomiar temperatury w celu wychwytywania chorych. Najwięcej tego typu usprawnień w 2020 roku pojawiło się w zakresie dostosowania infrastruktury do pracy hybrydowej i udostępniania zasobów pracownikom zdalnym. Również obszar serwisowania obiektów, zgłaszanie problemów i kontakt z serwisem został zdigitalizowany i zorganizowany w duchu zasad utrzymywania dystansu społecznego.

Zmiana struktury zleceń

Liczba zamówień dotyczących stałego utrzymania infrastruktury na rynku biurowym nie spadła w 2020 roku. Te prace realizowano zgodnie z harmonogramem, chociaż były nieco trudniejsze do wykonania. Konieczne było i jest izolowanie zespołów serwisowych po to, żeby w razie zakażenia nie wyłączać z pracy zbyt wielu ludzi.

Na rynku biurowym nieco spadło zapotrzebowanie na tzw. prace dodatkowe. Są to zadania związane z podnoszeniem standardu – audyty, modernizacje, naprawy, wymiany urządzeń oraz instalacji, czyli wszelkiego rodzaju usprawnienia obiektu. Te ograniczenia były jednak równoważone przez rosnące zapotrzebowanie wynikające z zagrożeń covidowych. Nowe zalecenia dotyczyły np. intensywnego przewietrzania obiektów z wykorzystaniem istniejącej infrastruktury budynkowej.

Innym przykładem działań zapobiegających szerzeniu się epidemii jest ingerencja w pracę wind. Dźwigi (jeśli to możliwe) powinny być programowane tak, aby nieużywane kabiny automatycznie zjeżdżały na dół, a drzwi pozostawały otwarte. Zwiększa to wymianę powietrza w kabinie.

Oczekiwania obniżania kosztów

Takie zalecenia podnoszą jednak zużycie prądu i finalnie mogą wpłynąć na ewentualną zmianę ilości zamówionej energii. Sprawy kosztowe zawsze były dla właścicieli parków biurowych istotne, teraz stały się jeszcze ważniejsze. Od techFM oczekiwano w tym roku odpowiednio zoptymalizowanych parametrów działania systemów w budynku, np. temperatury powietrza. Właściwe zaprojektowanie ilości zużywanej energii i niższe koszty są możliwe, jeśli prowadzone są odpowiednie analizy zużycia, a przepływ informacji pomiędzy najemcami, zarządzającym obiektem, a zespołem FM jest efektywny. Optymalizacje wdrażano, ale nie kosztem bieżącej obsługi urządzeń technicznych.

Głośne remonty

Lockdown tylko na chwilę wstrzymał prace budowlane i remontowe, które już od późnej wiosny były prowadzone intensywnie. Praca zdalna pracowników etatowych to większy komfort dla budowlańców. Pozwala na przyśpieszenie prac remontowych, nadrabianie zaległości, a czasem nawet na wyprzedzanie harmonogramu zadań. Głośne czy „brudne” prace mogły być prowadzone całą dobę, także w dzień, a nie - tak jak w normalnych okolicznościach - tylko wieczorami i nocą. Firmy prowadziły np. liczne działania związane z integracją automatyki budynkowej, a przede wszystkim prace kubaturowe polegające m.in. na remontach czy przebudowach. Fakt, że w biurowcach ciągle jest zdecydowanie mniej etatowych pracowników pozwala działać bardziej elastycznie.

Wprawdzie ostateczne wyniki poznamy w pierwszym kwartale 2021 roku, ale prawdopodobnie nasza firma miniony rok zakończyła sprzedażą usług TechFM ok. 13% wyższą niż w 2019 roku. Na koniec 2020 roku zarządzaliśmy 7,2 mln mkw. Wzrósł metraż, który obsługujemy w biurach i obiektach logistycznych. Zarówno w 2019r. jak i w 2020r. najwięcej nowych kontraktów pod względem powierzchni, ale też pod względem liczby budynków, zawarliśmy z partnerami logistycznymi. W przypadku obiektów przemysłowych i handlowych zabezpieczamy podobny metraż jak w 2019r. W 2021 roku skupimy się na dalszym rozwoju, szczególnie w perspektywicznych lokalizacjach. Wyróżniamy się jakością, wiemy jak skutecznie zapobiegać awariom, więc nasze portfolio sukcesywnie rośnie. Niezabezpieczony przestój – zarówno w biurze, magazynie jak i hali produkcyjnej - może powodować wysokie koszty finansowe. Dlatego klienci są skłonni zainwestować w bezpieczeństwo, wysoką jakość naszych usług oraz szerokie kompetencje naszych pracowników –Mariusz Kisiel - Dyrektor Operacyjny TechFM w SPIE Building Solutions Sp. z o.o.