2022-08-24
Rynek mieszkaniowy przeżywa obecnie trudny okres. Galopująca inflacja wymusiła na NBP radykalne podwyżki stóp procentowych, co w prostej linii przełożyło się zmniejszenie zdolności kredytowej wielu klientów.

Mieszkania dłużej czekają na właścicieli

Podaż mieszkań spada. RynekPierwotny.pl informuje, że w maju w 10 największych polskich miastach do sprzedaży trafiło łącznie 2754 lokali, co jest liczbą aż o 34 proc. mniejszą, niż jeszcze miesiąc temu. W kwietniu natomiast klienci mieli do wyboru od 2 do 11 proc. mniej lokali niż w marcu - podaje portal GetHome.pl. Razem z podażą spada również popyt, jednak wbrew pozorom wcale nie przekłada się to na zmniejszenie cen mieszkań. Wręcz przeciwnie, według danych Narodowego Banku Polskiego w I kwartale br. mieszkania były o 15 proc. droższe niż rok temu. W kwietniu 40 proc. nowych mieszkań w Krakowie i Gdańsku kosztowało ponad 12 tys. zł za mkw., a w Warszawie takich lokali jest już ponad 50 proc. - informuje GetHome.pl. To kontynuacja trendu cenowego z minionego roku. - Mimo wszelkich negatywnych zmian, jakich rynek zdążył doświadczyć na przestrzeni ostatnich miesięcy, jedno pozostało niezmienne - mieszkania wciąż drożeją. Nie są to już tak ogromne procentowe zmiany, jak jeszcze 1-2 lata temu, ale trend nadal jest wzrostowy i moim zdaniem utrzyma się na takim poziomie jeszcze przez długi czas - mówi Marek Szmolke, wiceprezes spółki realizującej inwestycję Start City.

Rosnące ceny powodują przede wszystkim zwiększenie czasu oczekiwania na kupca. SonarHome informuje, że przeciętny czas ekspozycji ofert w Gdańsku wydłużył się z 78 do 86 dni. Nie jest to odosobniony, lokalny przypadek, gdyż we Wrocławiu czas ten wzrósł o tydzień, w Szczecinie o 10 dni, a w Lublinie aż o 12. - Chęć klientów do szybkiego kupna mieszkania była bardzo wysoka na początku wojny w Ukrainie, ale w miarę upływu czasu systematycznie malała. Dziś można powiedzieć, że ten silny bodziec trwał dość krótko. Tendencja wydłużania procesu zakupowego jest absolutnie jasna - ludzie nie będą kupować mieszkań tak szybko, jak jeszcze kilka-kilkanaście miesięcy temu. Obecnie na rynku notujemy więc pewne wstrzymanie i wynika to z kolejnych czynników, które na niego wpływają - mówiła podczas 12. edycji Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie Katarzyna Kuniewicz, analityk obido i otodom.

Sytuacja gospodarcza wymusza wzrost cen

Niepewna sytuacja gospodarcza odbija się negatywnie na portfelach i planach zakupowych konsumentów - bank BNP Paribas postanowił na przykład, że nie będzie już udzielał kredytów hipotecznych nowym klientom - podaje Rzeczpospolita. Biuro Informacji Kredytowej informuje natomiast, że w maju 2022 r. Polaków starających się o kredyt było aż o 50,6 proc. mniej niż jeszcze przed rokiem. Spadek zainteresowania jest także widoczny w skali miesiąca, bo od kwietnia liczba składanych wniosków kredytowych spadła o 16,2 proc. Deweloperzy jednak nie panikują, gdyż w naszym kraju wciąż jest dużo osób, które kupują mieszkania za gotówkę, bez finansowego wsparcia banku. Większym wyzwaniem jest dla nich skokowy wzrost cen materiałów budowlanych. Portal Rynekpierwotny.pl podaje, że to jeden z najważniejszych czynników wpływających na wygórowanie poprzeczki cenowej. Zmiany te najlepiej widać porównując strukturę cenową mieszkań - przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło lokali z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw. Powód? Budowanie stało się w ostatnim czasie niezwykle drogie i musiało to znaleźć odzwierciedlenie w rosnących cenach ofertowych. Według danych zebranych przez PSB wzrost cen w tym obszarze wyniósł średnio 34 proc. rok do roku, a w niektórych kategoriach przekroczył lub zbliżył się do 50 proc. To m.in. izolacje termiczne (wzrost o 57 proc.), ściany (51 proc.), sucha zabudowa (45 proc.), dachy (45 proc.), czy płyty OSB (44 proc.). - Część mniejszych firm nie jest nawet w stanie ruszyć ze swoimi projektami, gdyż nie mają do tego sprzyjających okoliczności. Materiały drożeją skokowo albo, co gorsza, w ogóle nie ma ich na stanie, ze względu na zerwane łańcuchy dostaw. To niechciana "pamiątka" jeszcze po czasach pandemicznych, ale również sytuacja na Ukrainie dokłada do tego swoje przysłowiowe trzy grosze. Klienci już teraz zaczynają wstrzymywać się za zakupami, a warto pamiętać, że już wkrótce zacznie obowiązywać Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloperzy będą odprowadzać składki od sprzedanych mieszkań. Najprawdopodobniej jeszcze bardziej podniesie to koszty inwestycji. - mówi Marek Szmolke.

Na pewno będzie drożej

Rosnące ceny to również skutek galopującej inflacji. Oznacza ona przecież podwyżki cen energii, transportu oraz presję płacową po stronie wykonawców. Prowadzi to do powstawania dużo wyższych kosztów generalnego wykonawstwa, które w pewnym stopniu będą musiały przejść na klientów. Do tego dochodzi ograniczona ilość działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach. Wszystkie te czynniki, a także wchodzący od 1 lipca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, spowodują zauważalny wzrost cen. - W mojej opinii nie można spodziewać się spadku cen tzw. dobrych inwestycji, czyli tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach - szczególnie jeśli nie były one z gruntu przeszacowane cenowo. W naszym przypadku sprzedaż utrzymuje się na wysokim poziomie, w zasadzie nie odczuliśmy w tym względzie żadnych turbulencji. Trzeba jednak pamiętać, że rosnąca inflacja oraz zapowiadane przez NBP kolejne podwyżki stóp procentowych, uniemożliwiają kolejnym grupom klientów pozyskanie kredytu na mieszkanie. Warto więc zastanowić się nad zaciągnięciem go teraz, gdyż za jakiś czas może zabraknąć nam zdolności kredytowej. Materiały budowlane stale drożeją i nie widać końca tego procesu, toteż ciężko zakładać, że będziemy świadkami dużych spadków cenowych w najbliższej przyszłości - mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice. W teorii sytuację mógłby poprawić rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego", dzięki któremu kredyt mieszkaniowy w zamierzeniach miałby być dostępny również dla osób bez wymaganych oszczędności. Jeszcze w czerwcu, podczas 12. edycji Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie, analityk Marek Wielgo mówił o tym, że zainteresowanie programem ze strony banków było mizerne i tylko jeden z nich podpisał stosowną umowę z BGK. Po zmianie nazwy programu z "Mieszkanie bez wkładu własnego" na "Rodzinny kredyt mieszkaniowy" jest to już pięć banków - Alior Bank, Bank Pekao, BPS, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i PKO Bank Polski. Marek Wielgo wciąż uważa jednak, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii pudruje tylko rzeczywistość - Fakty są takie, że banki miały aż pół roku na przygotowanie oferty kredytowej. Tymczasem chęć udzielania kredytów bez wkładu własnego zadeklarowało do tej pory tylko pięć, w tym absolutni pewniacy, czyli Bank Pekao SA i PKO Bank Polski. Wciąż jednak nie wiadomo, kiedy tego rodzaju kredyty pojawią się na rynku. Moje wątpliwości budzą przede wszystkim różnice w limitach dla poszczególnych miast, a także stosowanie niższych limitów dla rynku wtórnego. Przykładowo, w Warszawie, Gdańsku i Krakowie średnia cena mkw. mieszkań z drugiej ręki jest o 5-7 proc. wyższa niż od deweloperów, a mimo to limity dla rynku wtórnego są niższe. W Gdańsku i Gdyni średnie ceny mkw. nowych mieszkań są natomiast bardzo zbliżone, ale różnica w wysokości wskaźnika wynosi aż 12 proc. na korzyść Gdańska. Najciekawszy paradoks dotyczy Krakowa, gdzie średnia cena mkw. jest o 5 proc. wyższa niż w Gdańsku, ale to w tym drugim mieście limit jest wyższy - aż o 6 proc. Takie ustalanie „po uważaniu" wysokości limitów powoduje, że w poszczególnych miastach występują ogromne różnice w wielkości oferty mieszkań do kupienia za kredyt bez wkładu - mówi i dodaje - Nie wierzę w to, że program skłoni młode rodziny do ich powiększania. Mieszkanie dla Młodych, czyli sztandarowy program mieszkaniowy rządu PO-PSL, też miał być jednym z filarów rządowej polityki prorodzinnej, jednak ostatecznie okazał się klapą, bo w praktyce z dopłaty korzystały głównie osoby samotne i bezdzietne pary.

Od czasu wprowadzenia programu sytuacja na rynku mieszkaniowym drastycznie się zmieniła i głównym problemem klientów nie jest już wymagany wkład własny, a bardziej zdolność kredytowa, która w wyniku stałego podnoszenia stóp procentowych przez NBP drastycznie spadła. 28 czerwca program przeszedł więc fundamentalne zmiany - ma on od teraz otworzyć się także na osoby posiadające wkład własny, promować kredyty o stałej stopie procentowej oraz zachęcać do powiększania rodzin. Pomimo podpisania stosownych dokumentów przez banki, sam program nie jest nadal nigdzie dostępny. - Kredyt bez wkładu własnego to tak naprawdę niedźwiedzia przysługa dla tych osób, które się w ten program angażują. Dla banków klient, który wcześniej nie mógł uzbierać koniecznych 10-20 proc. jest dużo bardziej ryzykowny, niż ten klient, dla którego wkład własny nie był problemem - mówi dr Jacek Furga ze Związku Banków Polskich.
Trudno szukać nadziei na gwałtowne obniżki na rynku mieszkaniowym. Wiele wskazuje wręcz na to, że wciąż nie dotarliśmy jeszcze do sufitu cenowego i trend wzrostowy - mimo że mniejszy, niż jeszcze kilka miesięcy temu - pozostanie z nami na dłużej.

Nadesłał: primetimeprpl