2012-02-17
Wbrew powszechnym opiniom mieszkania na etapie „dziury w ziemi” sprzedają się bardzo dobrze. Do tego często są to mieszkania drogie, bo ponad 3-pokojowe o dużej powierzchni. Nie ma natomiast szans na dalsze spadki cen, ponieważ oznacza to już sprzedaż poniżej bariery opłacalności.

Doświadczenia Real Development Group przeczą opiniom, że minął już czas, kiedy mieszkania sprzedawały się na etapie budowy. Ostatnia zakończona w listopadzie 2011 inwestycja „Ekierka” sprzedana została w większości w pierwszych 5 miesiącach od rozpoczęcia budowy – jako „dziury w ziemi” kupiono 13 z 16 lokali. Kolejna rozpoczęta w listopadzie 2011 inwestycja „Apartamenty Liliowa” (ogółem 18 mieszkań) już w pierwszych 3 miesiącach jest sprzedana w prawie 40%. Chętnych znalazło już 7 lokali, co pod względem powierzchni daje 48%. Drugi mit, który obala analiza Real Development jest taki, że sprzedają się wyłącznie mieszkania 2-pokojowe, a deweloperzy „stoją” z dużymi mieszkaniami. – My sprzedajemy duże mieszkania – mówi Agnieszka Wróbel kierownik marketingu i sprzedaży w Real Development. – W Ekierce do sprzedania pozostało wolne jedno mieszkanie i jest to podobno najbardziej poszukiwany rodzaj mieszkania – 2 pokoje. Apartamenty Liliowa – mamy sprzedane wyłącznie największe mieszkania – powyżej 88 m2 i więcej, nie sprzedaliśmy dotychczas nawet jednego lokalu 2-pokojowego. To łamie stereotyp, że łodzianie szukają tylko małych mieszkań, bo na większe ich nie stać. Jak widać jest grupa nabywców, która poszukuje atrakcyjnych, dużych lokali.

Od wielu miesięcy na rynku pierwotnym daje się zaobserwować spadek średnich cen mieszkań. Wpływ na to ma równoczesne wystąpienie kilku zjawisk: korekta wysokich cen z lat 2006-2008 i dostępność do taniego pieniądza; rzeczywiste obniżenie cen mniej atrakcyjnych lokali, często wskutek nacisku instytucji finansowych, domagających się np. spłaty przeterminowanych kredytów; zmiany w ofercie: zmniejszenie udziału apartamentów, zwiększenie udziału lokali tanich w budowie i w gorszych lokalizacjach.

Zdaniem dewelopera nie ma już jednak szans na dalsze obniżenie cen mieszkań. – Ceny spadły do poziomu, poniżej którego już się nie będzie opłacało inwestować. Żeby ceny uległy jeszcze korekcie w dół – spaść musiałyby ceny materiałów budowlanych i robocizny, a to w obecnej sytuacji gospodarczej wydaje się niemożliwe, ponieważ ceny robocizny wzrosły – dodaje Agnieszka Wróbel. Kolejnym powodem, dla którego ruch cenowy w dół jest mało prawdopodobny to to, że od wielu lat nie zmieniają się ceny działek mające bezpośrednie przełożenie na ceny mieszkań. Oferenci nie dostosowali się do nowych warunków, dlatego ten rynek w Łodzi jest praktycznie martwy.  To sprawia, że poziom negocjacji cen w przypadku nowych, niedużych inwestycji jest minimalny, z drugiej strony – jeśli mieszkanie odpowiada potrzebom klientów – to są w stanie zapłacić za nie więcej. Potwierdzeniem tej tezy jest przykład „Apartamentów Liliowa”, gdzie sprzedały się najdroższe mieszkania w cenie 5.200 zł/m2. Spośród mieszkań najtańszych po 4.900  zł/m2 nie sprzedało się jeszcze żadne.

Obniżki cen dotyczą natomiast mieszkań na dużych osiedlach dawno już oddanych do użytku. Porównując II i IV kwartał 2011 to średni spadek cen wyniósł 3%. W niektórych przypadkach można mówić już nawet o wyprzedaży poniżej kosztów budowy. Deweloperzy „przyparci do muru” np. koniecznością spłaty kredytów chcą odzyskać, choć część zainwestowanych środków.

Więcej informacji na www.rd2.pl 

Nadesłał: /3PR/ Consulting