2010-03-31
Rozwój budownictwa mieszkaniowego jest jednym z najskuteczniejszych sposobów pozwalających na wychodzenie z okresu dekoniunktury gospodarczej. Dla banków finansowanie tego sektora stanowi istotną część biznesowej aktywności.

Stąd Zarząd Związku Banków Polskich w dniu 15 stycznia 2010 roku przyjął Rekomendacje dotyczące działań niezbędnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego.

Jak twierdzą bankowcy,  ich realizacja ma dookreślić rolę państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego, zapewnić długoterminowe refinansowanie kredytów hipotecznych oraz odbudować zaufanie pomiędzy uczestnikami obrotu nieruchomościami, co zwiększy jego bezpieczeństwo.

Bankowcy uważają, że tkwiący w budownictwie potencjał nie jest wykorzystywany. Wydatki budżetu na budownictwo mieszkaniowe są systematycznie obniżane z 2 proc. PKB w roku 1992 do 0,078 proc. w roku 2009. Było jednak kilka pozytywnych wydarzeń, np.: powstawanie banków hipotecznych, kas mieszkaniowych, pomysł tworzenia Towarzystw Budownictwa Społecznego, czy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Sukces tych działań nie jest pełny, chociaż niektóre z nich dały całkiem zadowalające rezultaty.

Autorzy Rekomendacji zamierzają wesprzeć polski Rząd i Parlament w wypracowaniu kompleksowej polityki mieszkaniowej. Jedno z zamierzeń ZBP dotyczy nowelizacji Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która pozwoli bankom uniwersalnym emitowanie listów zastawnych oraz umożliwi wykorzystanie  działających  specjalistycznych  banków hipotecznych jako wehikułów do emisji listów zastawnych w oparciu o portfele hipoteczne  innych banków.

Można więc spodziewać się zwiększenia oferty banków w zakresie akcji kredytowej dla budownictwa mieszkaniowego. Powinno to pomóc osobom zamierzającym nabyć mieszkanie lub dom. Warto dodać, że sytuacja mieszkaniowa w naszym kraju jest w dalszym ciągu niezadowalająca - na 1000 mieszkańców przypada 350 mieszkań. W Niemczech, Francji, czy Grecji wskaźnik ten wynosi ponad 500. Można mieć również zastrzeżenia do jakości naszych mieszkań, szczególnie tych, które odziedziczyliśmy po poprzednim systemie społeczno-gospodarczym. W minionych dekadach budownictwo było synonimem partactwa, które można czasami spotkać również na współcześnie budowanych osiedlach mieszkaniowych. Nasze mieszkania są mniejsze, niż te, w krajach Zachodu - na przykład 90 proc. Niemców żyje w mieszkaniach składających się z co najmniej czterech pokoi.

Szacunki w zakresie potrzeb mieszkaniowych w naszym kraju są rozbieżne i mówią o niedoborze 2-3 mln lokali. Jak widać, jedno z haseł w kampanii wyborczej PiS trafiło w górną granicę tego przedziału. Pomimo, że autorzy tego sloganu nie mają już znaczącego wpływu na polską gospodarkę, mieszkania należy budować - coraz więcej i lepiej. Niedobór będzie przez wiele lat generować duży popyt w tym sektorze.
Niestety są problemy - deweloperzy borykają się z trudnościami w pozyskaniu finansowania. Kryzys odcisnął swoje piętno na systemie finansowym, które będzie doskwierać jeszcze wiele miesięcy a może lat.

Wszystkie banki wymagają wkładu własnego od dewelopera i pomimo, że ten wkład gotówkowy był wymagany zawsze (nawet w okresie boomu), to obecnie wymagania kredytodawców zakładają konieczność posiadania przez deweloperów co najmniej 20 proc. kosztów inwestycji. W niektórych typach projektów, np. budownictwo biurowe i hotelowe minimalna wysokość wkładu własnego wynosi nawet 40 proc. kosztów inwestycji. Wskazane jest przy tym, aby jedynym wkładem finansowym dewelopera nie był wyłącznie grunt i projekt budowlany. Udział własny dewelopera zwykle powinien być wniesiony z góry w pierwszej kolejności przed uruchomieniem środków z kredytu, natomiast niektóre instytucje akceptują dokładanie wkładu własnego przy kolejnych transzach kredytu inwestycyjnego. Wyższe wymagania wkładu własnego oznaczają, że banki aktualnie finansują maksymalnie 70-80% kosztów inwestycji, zwykle bez podatku VAT  - mówią specjaliści z firmy analitycznej CEE Property Group.

Problemy deweloperów mnożą się więc, co wymaga poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. Może być to emisja obligacji lub środki pozyskane z funduszu nieruchomości. Tych jednak jest w Polsce niewiele, a ich aktywa stanowią zaledwie 2,2 proc. z puli wszystkich funduszy inwestycyjnych.
Do grona funduszy dołączy nowy fundusz nieruchomości organizowany przez Investors Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA.
Investor Property FIZ, tak brzmi nazwa planowanego funduszu, pozwoli na finansowanie wielu interesujących projektów deweloperskich, a swoim uczestnikom da możliwość osiągania zysków z najbardziej lukratywnego segmentu rynku nieruchomości, jakim jest budowa mieszkań.

Nadesłał: ap