2022-09-18
Mieszkania w Polsce są droższe niż przed rokiem, a ich sprzedaż zmalała. Wszystko przez rekordową inflację i odpływ klientów kredytowych, spowodowany wzrostem stóp procentowych. Czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach?

Nadciąga przestój?

Raport Metrohouse i Credipass wskazuje na kwartalne wzrosty cen mieszkań w największych polskich miastach. W Warszawie cena za metr kwadratowy skoczyła o 8,3 proc. (13 020 zł/mkw.), w Krakowie o 6,9 proc. (11 573 zł/mkw.), w Łodzi o 5,5 proc. (8 545 zł/mkw.), we Wrocławiu o 2,2 proc. (10 440 zł/mkw.), w Poznaniu o 7,5 proc. (9 691 zł/mkw.), a w Gdańsku o 3,5 proc. (11 182 zł/mkw.). Nie miało to jednak związku ze sprzedażą lokali, gdyż ta zmalała. Analitycy JLL donoszą, że w II kwartale 2022 r. w sześciu największych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań i jest to wynik o 11,5 proc. mniejszy niż w I kwartale 2022, a już wtedy rynek mieszkaniowy znajdował się w fazie spowolnienia. Co więcej, to najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli II kwartału 2020, kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań. - Być może czeka nas pewien przestój rynkowy i redefiniowanie pozycji konkurencyjnych. Echa pandemii, sytuacja na Ukrainie, galopująca inflacja, kurcząca się z miesiąca na miesiąc zdolność kredytowa klientów - to wszystko będzie miało negatywny wpływ na wygląd sektora nieruchomości w II połowie 2022 roku. Z drugiej strony, całkowitego krachu i upadku deweloperów nikt nie przewiduje, gdyż klienci tak po prostu z rynku nie znikną - mówi Marek Szmolke, wiceprezes spółki realizującej inwestycję Start City.

Banki pożyczają coraz mniej

Dlaczego sprzedaż mieszkań notuje stopniowy regres? Po części winne są cykliczne podwyżki stóp procentowych, wprowadzane przez NBP. Zdolność kredytowa Polaków bardzo na tym ucierpiała i w efekcie coraz mniejsza liczba osób może sobie pozwolić na zakup mieszkania z pomocą banku. - Obecne wysokie stopy procentowe wraz z rekomendacją KNF o podwyższeniu oprocentowania celem wyliczenia zdolności kredytowej powodują, że kredyty są trudno dostępne i bardzo drogie. Z tego względu nie będziemy mieć do czynienia z większym ożywieniem na rynku nieruchomości - przynajmniej do momentu, gdy koszt kredytu nie zacznie systematycznie spadać, a zdolność kredytowa nie wzrośnie - mówi Witold Indrychowski, prezes spółki Merari. Według aktualnego raportu AMRON-SARFiN W I kw. br. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła w sumie niecałe 48 tysięcy i była niższa o 25 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, a także o 16,5 proc. niższa od wyników zanotowanych podczas I kwartału 2021 r. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła natomiast prawie 17 mld zł, co oznacza spadek o 24,5 proc. w odniesieniu do IV kwartału ubiegłego roku oraz o 5 proc. do analogicznego okresu w ubiegłym roku.

Rynek oprze się na inwestorach

W raporcie Metrohouse i Credipass możemy znaleźć informację o tym, że czteroosobowa rodzina 2+2, zarabiająca łącznie 8 tys. zł. netto może mieć obecnie zdolność kredytową na poziomie 301 tys. zł, choć jeszcze przed rokiem było to nawet 683 tys. zł W przypadku pary bezdzietnej zdolność ta zmniejsza się o 168 tys. zł, a w przypadku "singla" (przy założeniu, że zarabia on 5000 zł netto) - o 104 tys. zł. Decyzje RPP o podwyżkach stóp procentowych mają też istotne przełożenie na wysokość miesięcznych rat. Jeśli klient zaciągnie kredyt na zakup mieszkania o wartości 300 tys. zł, to musi nastawiać się na średnią ratę w wysokości 1686 zł przy zmiennym oprocentowaniu i 1645 zł przy oprocentowaniu stałym (Metrohouse i Credipass). Rok temu rata nie przekraczała 1000 zł. Przytoczone kwoty z pewnością nikogo nie napawają optymizmem. Rynek opierać się będzie zatem na inwestorach, którzy mają zamiar wejść na rynek najmu i tym samym ochronić swoje pieniądze przed galopującą inflacją - W związku z niską dostępnością kredytu hipotecznego, w drugiej połowie roku spodziewamy się głównie zakupów gotówkowych. Rosnąca inflacja i czynsze najmu są dobrą zachętą do zakupów inwestycyjnych. Przygotowanie lokalu pod wynajem jawi się obecnie jako dobry pomysł na zniwelowanie skutków bardzo wysokich wzrostów cen i deprecjacji pieniądza - mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Deweloperzy nie przestaną budować

Rynek nieruchomości jest cykliczny. Lata wzrostów cen i intensywnego rozwoju przeplatają się z okresami korekt i stagnacji. Poprzez odpływ klientów wspomagających się kredytem prawdopodobnym scenariuszem może się stać ograniczenie produkcji przez deweloperów, natomiast klienci indywidualni mogą się wstrzymywać ze sprzedażą swoich nieruchomości. Analitycy AMRON-SARFiN wyliczają, że w pierwszym kwartale bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań, co daje liczbę o 17 proc. mniejszą niż w kwartał wcześniej oraz o 21 proc. mniejszą niż przed rokiem. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali w tym okresie pozwolenie, spadła o 4,7 proc. Najgłębszy spadek odnotowano natomiast w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania, gdyż w okresie od stycznia do marca było ich aż o 34 proc. mniej niż w kwartale poprzednim. - Nie jest tak, że deweloperzy nie budują, czy masowo wstrzymują prace. Nowych budynków faktycznie powstaje mniej, ale nie jest to bardzo istotny spadek. Natomiast ceny mieszkań na razie nie obniżają się w ujęciu nominalnym, jednak biorąc pod uwagę 15,6 proc. inflacji, oznacza to tak naprawdę realny spadek ich wartości. Poza tym przy niskiej dostępności kredytów hipotecznych, nieruchomość staje się trudno zbywalna w razie konieczności uwolnienia kapitału. Moim zdaniem znaczne załamanie na rynku nieruchomości jest tylko kwestią czasu. Chyba że KNF odblokuje narzucony bufor liczenia zdolności kredytowej, ale znając ostrożność naszego nadzorcy, jest to mało prawdopodobne - mówi Bogusz Bąk, dyrektor departamentu kredytów w Reliance Polska.

Rosnąca inflacja, podwyższanie stóp procentowych, niepewność gospodarcza i polityczna dotykają nas wszystkich - sektor nieruchomości nie jest tutaj wyjątkiem. Analitycy wyliczają malejące dane z ostatnich kwartałów, eksperci natomiast przewidują chłodną rynkową jesień i zimę. Jedno jest pewne - hossy nie będzie. Pytanie, jak dotkliwa będzie bessa.

Nadesłał: primetimeprpl