2014-05-29
Nieruchomości, poza złotem, są jedną z najbardziej bezpiecznych inwestycji. Nie tracą na wartości, a nawet gdy przychodzą spadki cen to są one nieporównywalnie mniejsze od tych, które mogą nas dotknąć podczas inwestowania na giełdzie.

Polacy lubią poczucie bezpieczeństwa, szczególnie gdy chodzi o pieniądze, dlatego coraz częściej inwestują właśnie w nieruchomości.

 

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, iż w pierwszym kwartale 2014 r. wydano pozwolenia na budowę 33940 mieszkań, a więc o 15,5% więcej niż w analogicznym okresie 2013 roku. Do 32232 wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, co daje wynik o 49,4% wyższy niż przed rokiem. W związku z tym już niebawem nabywcy będą mieli sporą możliwość wyboru idealnego lokalu, a inwestorzy będą mogli odpowiednio ulokować przeznaczone na ten cel środki. Biorąc pod uwagę dane GUS oraz fakt, że gospodarka i rynek nieruchomości wychodzą właśnie z dołka,  można śmiało powiedzieć, iż nadchodzi najlepszy czas, by zainwestować w mieszkania, działki lub lokale komercyjne. Ceny ustabilizowały się po kryzysie i późniejszym okresie ożywienia związanego z programem Rodzina na Swoim. Warto więc teraz zainwestować i spokojnie czekać na wzrost cen metra kwadratowego, a co za tym idzie pomnażanie naszego kapitału.

 

Zakup, zamieszkaj, zarób

Obecnie rynek nieruchomości pozostaje pod wpływem kilku czynników.  Najniższy w historii poziom stóp procentowych przyczynia się do wzmożonego zainteresowania zaciąganiem kredytów mieszkaniowych,  zniechęcając przy tym do zakładania lokat, ale z drugiej strony polityka kredytowa banków, ograniczająca ilość podpisywanych umów hipotecznych oraz wymagany wyższy wkład własny, nie ułatwiają Polakom drogi do zakupu własnego „M”. Jednak, jak twierdzą eksperci, jeśli ktoś ma zgromadzony kapitał to właśnie teraz jest najlepszy czas na inwestycje.

To idealny moment na zakup nieruchomości. Ceny mieszkań, domów i gruntów na rynku wtórnym nie były tak niskie od wielu lat. W niektórych miastach stawki powoli zaczynają rosnąć i najprawdopodobniej będzie to długoterminowy trend. Biorąc to pod uwagę, można teraz zarobić  już nie tyle na wynajmie, ale na samym wzroście wartości nieruchomości. To doskonałe rozwiązanie dla osób ostrożnych, pragnących ulokować swój kapitał, a przy tym uchronić go przed inflacją. Oczywiście aby dokonać właściwego wyboru, który pozwoli na zarobek, należy dokładnie przyjrzeć się nieruchomości, zorientować się w sytuacji rynkowej oraz specyfice danej lokalizacji i zabudowy - komentuje Krzysztof Pelowski z PÓŁNOC Nieruchomości.

Jeśli wybieramy mieszkanie dla siebie, gdzie będziemy mieszkać na dłużej, oczywiście zdecydujemy się na takie, by zadowalało nas samych. Postawimy więc na odpowiednią dla nas i naszych najbliższych lokalizację, układ i wielkość pomieszczeń, a także otoczenie. Warto jednak pamiętać, że to co dla nas może wydawać się idealne nie zawsze będzie na tyle uniwersalne, by znaleźć później nowego odbiorcę w przypadku gdy zdecydujemy się na sprzedaż. Warto więc już na wstępie odpowiedzieć sobie na pytanie, co dalej chcemy zrobić z tym mieszkaniem. Czy będzie to mieszkanie, które później przekażemy dzieciom? Czy raczej w perspektywie najbliższych lat będziemy chcieli je sprzedać?

Rynek napędzany jest również przez programy rządowe, umożliwiające uzyskanie dopłat do kredytów. Wycofany już program Rodzina na Swoim spowodował ogromny wzrost ilości dokonywanych transakcji. Deweloperzy dostosowywali ceny tak, by zbyć jak najwięcej lokali. Szczególnie widoczne było to tuż przed zakończeniem okresu trwania programu.  Natomiast ostatnie miesiące upłynęły pod znakiem programu Mieszkanie dla Młodych. Wbrew wcześniejszym osądom wpływ tego programu na ceny mieszkań był raczej ograniczony. Ze statystyk Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w pierwszym kwartale 2014 r. młodzi Polacy złożyli prawie 4,4 tys. wniosków o kredyt z dopłatami, z czego co trzeci przypadł na Gdańsk, Poznań i Warszawę wraz z gminami do tych miast przylegającymi.

Od początku kwietnia w większości miast obowiązują wyższe limity w programie Mieszkanie dla Młodych, co w niektórych miastach może skończyć się podwyżką cen na rynku pierwotnym. To już pierwsze sygnały, że ceny nieruchomości ulegną korekcie. To zatem niemalże ostatnie chwile żeby zdecydować się na zakup w dobrej cenie – dodaje Pelowski.

Zauważalny jest obecnie też trend wybierania nieruchomości z rynku wtórnego. Polacy z większą dozą niepewności podchodzą do zakupu przysłowiowej dziury w ziemi. Wolą sięgać po lokale już gotowe. Posuniecie to wydaje się być bardzo rozsądnym, zwłaszcza, że ceny ofertowe rynku wtórnego są obecnie naprawdę atrakcyjne.

 

Zainwestuj i zarabiaj

Drugim modelem zarabiania na nieruchomościach, bardziej namacalnym od wirtualnego pomnażania kapitału, jest zakup pod wynajem. Zważywszy na obostrzenia banków co do kredytów hipotecznych, spora grupa ludzi nie decyduje się na zaciąganie pożyczki, a jedynie wynajmuje mieszkania. Inwestując w dobrze zlokalizowaną i uniwersalną co do powierzchni i układu nieruchomość możemy mieć pewność, że z łatwością przez lata będziemy mogli czerpać korzyści z jej wynajmowania.

Najbardziej popularne mieszkania pod wynajem to te zlokalizowane w miejscach dobrze skomunikowanych z centrum. Najlepiej 2-3 pokoje, około 40 metrów kwadratowych. Przed zakupem warto sprawdzić pobliskie zagospodarowanie przestrzenne. Atutem będzie niewielka odległość od szkół, przedszkoli, sklepów, poczty – miejsc ułatwiających codzienne funkcjonowanie, czy też terenów zielonych, które pozwalają odetchnąć. Jeśli zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania studentom to oczywiste, że liczyć będzie się odległość od Uniwersytetów i Szkół Wyższych. Można jednak postawić też na nieruchomości z wyższej półki – wynajmowane zamożniejszym osobom, które docenią lokale w ścisłym centrum, oraz te ulokowane w inwestycjach o podwyższonym standardzie. Decyzja co do tego, jakiego typu nieruchomość wybrać zależy właściwie tylko od kupującego i posiadanego przez niego kapitału. Ważne jednak, by już na wstępie przemyśleć, komu chce się ową nieruchomość wynająć i jakich zysków się oczekuje – tłumaczy Maciej Trela z PÓŁNOC Nieruchomości

Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości z założeniem jej wynajęcia. Nawet porównując koszty kredytu hipotecznego do kwoty, jaką można uzyskać wynajmując dany lokal czy mieszkanie, łatwo można obliczyć, że zysk będzie większy niż oprocentowanie lokat, czy też dochody ze średnio bezpiecznych funduszy inwestycyjnych.

Jeśli nie przemawia do nas wynajem, kolejnym sposobem zarabiania na runku nieruchomości jest inwestowanie typowo w nieruchomości na sprzedaż.

Na popularności zyskuje kupowanie nieruchomość w rozsądnej cenie i sprzedawanie ich wzbogacając się. Jednak jest to inwestowanie tylko dla nielicznych, którzy dysponują większą gotówka. Jak wynika z naszych obserwacji, takie osoby na stałe współpracują z pośrednikami, bo oni pierwsi mają w ofercie okazyjne nieruchomości, które warto kupić. Nie są to przypadkowo dokonane transakcje, ale niemalże działania w oparciu o długofalowy plan inwestycyjny – mówi Krzysztof Pelowski.

Także i w tym przypadku należy stawiać na lokale na tyle uniwersalne, by mogły przypaść do gustu kolejnym nabywcom. Warto inwestować w rejonach, gdzie widać rozwój infrastruktury i komunikacji. Nie można też zapominać o sprawdzeniu przyszłych planów zabudowy w danym miejscu – to ułatwią zapisy zawarte w Ustawie Deweloperskiej, która weszła w życie 29 kwietnia 2012. Zapoznanie się z tymi informacjami pozwoli ocenić czy dana nieruchomość będzie rentowna, czy też jej przyszłe sąsiedztwo spowoduje, iż będzie ciężko znaleźć dla niej nowych właścicieli. Jeśli mamy więcej kapitału, warto zainwestować w lokal w centrum miasta. To gwarancja zysku, nawet jeśli mieszkanie znajduje się w bloku czy starszej kamienicy.

Wzrost wartości nieruchomości bierze się w dużej mierze z zapotrzebowania na lokale danego typu, a więc z popytu. Wiedza o tym, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej i jakie mogą zyskać na popularności w mniej czy bardziej odległej przyszłości jest więc niezwykle istotna. Ważnym czynnikiem będzie także płynność danego rodzaju nieruchomości, o której niektórzy inwestorzy często zapominają.

Z raportu wykonanego przez Millward Brown SMG/KRC  przygotowanego na zlecenie firmy Nowy Adres Sp. z o.o. wynika, że aż 74% potencjalnych klientów deklaruje chęć zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, a tylko 24% na rynku pierwotnym. Jest to duża zmiana w stosunku do wyników badań wykonywanych kilka lat temu, co może być też dodatkowym impulsem do podjęcia decyzji o ulokowaniu własnego kapitału w nieruchomościach, przeznaczonych docelowo do dalszego zbycia.

Warto też wspomnieć o inwestowaniu w same grunty. Jak twierdzą eksperci rynku nieruchomości, dochód z zakupu nieruchomości gruntowej powinien długoterminowo przekraczać 10% rocznie. Część z inwestorów planując długoletnią strategię zarabiania decyduje się na zakup gruntów rolnych, które następnie są przekształcane na budowlane i sprzedawane po znacznie wyższej stawce.

 

Z pośrednikiem czy bez?

Niemalże każda osoba kupująca czy też zbywająca nieruchomość zastanawia się nad podjęciem współpracy z pośrednikiem. Taka współpraca ma równie wielu zwolenników jak i przeciwników. Nikt nie zmusza nas do oddania naszych czterech kątów w ręce biur nieruchomości, ale warto się zastanowić czy mamy na tyle wiedzy fachowej, by dokonać prawidłowej wyceny i później samodzielnie przeprowadzić transakcję. Istotną kwestią jest również czas jaki musimy poświęcić, czy to na wyselekcjonowanie najlepszej oferty w przypadku zakupu, czy to w razie sprzedaży na dodawanie ofert na liczne portale, odbieranie setek telefonów i oprowadzanie po naszej nieruchomości całych grup potencjalnych, ale niekoniecznie zdecydowanych nabywców. Oczywiście zaoszczędzimy przy tym pieniądze, ale może okazać się, że nasza praca nie będzie tak efektywna, jak w przypadku specjalistów. Nawet przy największych staraniach, czynności jakie podejmiemy indywidualnie trafią do zdecydowanie mniejszej ilości zainteresowanych, niż w przypadku, gdy wypromowaniem oferty zajmie się profesjonalista.

Niebezpieczeństwo czyha także na kupujących. Łatwo o utratę zadatku bez odpowiedniego zabezpieczenia go w pisemnej formie. Także w umowie przedwstępnej mogą pojawić się niekorzystne zapisy, które będą przyjmowały zakamuflowaną, niezrozumiałą dla laika formę, która może pozbawić nas sporej sumy pieniędzy. Kładąc na szali ogromne kwoty jakie można stracić podpisując nieodpowiednią umowę, a  z drugiej strony ewentualne koszty wynagrodzenia pośrednika, odpowiedź na pytanie czy warto zatrudnić specjalistę staje się jednoznaczna.

Zakup nieruchomości wymaga sporej znajomości prawa i rynku. Bardzo łatwo tu o oszustwo więc wsparcie wykwalifikowanego doradcy jest  niemalże na wagę złota. Specjalista będzie posiadał odpowiednią wiedzę, pozwalającą na sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości,  pomoże też zgromadzić brakujące dokumenty, będzie orientował się w realiach rynkowych i dopilnuje bezpieczeństwa transakcji. Wybierając biuro i pośrednika warto sprawdzić jego opinie w internecie i dowiedzieć się kilku szczegółów, np. jak długo biuro działa, czy jest skuteczne w działaniach, co może nam zaproponować, czy jest zarejestrowane i czy ma ubezpieczenie.

 

I Ty zostań pośrednikiem

Wymienione wcześniej metody zarabiania na nieruchomościach są niemalże dla każdego klarowne i dobrze znane, ale na obrocie nieruchomościami można zarabiać także profesjonalnie – jako deweloper lub pośrednik. Chcąc rozpocząć karierę dewelopera potrzebny jest nam naprawdę spory kapitał, pomysł na biznes, a nawet znajomości. Dodatkowo sprawę utrudniła także ustawa deweloperska wprowadzając liczne obostrzenia. Nie trudno więc zauważyć, że jest to biznes dla nielicznych. Dużo łatwiej jest natomiast zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Deregulacja zawodu pośrednika ułatwiła zakładanie tego typu biznesu. Od stycznia 2014 roku dostęp do zawodu pośrednika nie jest już obwarowany koniecznością uzyskania państwowej licencji, potwierdzającej wiedzę i kompetencje kandydatów. Nie są również potrzebne studia kierunkowe i liczne kursy,  wystarczą chęci. Oczywiście konieczne jest też założenie działalności gospodarczej i wykupienie stosownego ubezpieczenia. W rozkręceniu biznesu mogą pomóc agencje sieciowe, które mogą na zasadzie franczyzy podjąć współpracę z nowo powstałym biurem – zapewnić mu znany brand, pomóc od strony merytorycznej, pokazać jak pracować w tym zawodzie.

Często osoby chcące wiązać swoją przyszłość z biznesem w branży nieruchomości mają obawy co do tego, czy uda im się wpasować w rynek, zbudować odpowiednią pozycję na tle konkurencji. Te obawy bywają tak silne, że doprowadzają do zaniechania pomysłu na otwarcie biura pośrednictwa. Gdy pojawia się taki pomysł warto skorzystać ze wsparcia już istniejących i rozpoznawalnych biur, otwierając oddział na zasadzie franszyzy. Niewątpliwie ułatwia to start, a ilość korzyści w postaci doświadczenia pracujących już pośredników, szkoleń wewnętrznych czy też wypracowanych już kontaktów jest naprawdę pomocna –  wyjaśnia Krzysztof Pelowski z PÓŁNOC Nieruchomości.

Franczyza pozwala szybciej skoncentrować się na sprzedaży produktu i pozyskiwaniu klientów. Daje dostęp do wielu narzędzi takich, jak systemy do obsługi ofert i klientów czy  skrzynki mailowe. Umożliwia również zaoszczędzenie chociażby na prowadzeniu działań marketingowych – zarówno ze względu na brak konieczności wprowadzania nowej marki na rynek, jak i niższe koszty reklam przy dużych zamówieniach sieciowych.

Specyfika branży nieruchomości wymaga od zainteresowanych nieustannej obserwacji rynku. Wpływa na nią wiele czynników gospodarczych i ekonomicznych. Od dawna inwestowanie w nieruchomości i zarabianie na nich cieszy się popularnością. Warto znaleźć swoją metodę na taki właśnie zarobek, bo to, że można w ten sposób pomnożyć swój kapitał jest sprawą bezsprzeczną.

 

Nadesłał: magnow