2012-06-20
Najszybciej nabywców znajdują dziś małe mieszkania do 40 mkw. Deweloperzy zdominowali sprzedaż na rynku

Banki ostrzej oceniają zdolność kredytową. Kupujący rewidują swój wybór, który coraz częściej pada na mniejsze mieszkania. Stąd na rynku deweloperskim dwupokojowe lokale o powierzchni 30 mkw. nie są teraz wyjątkiem.

Deweloperzy już kilka lat temu zaplanowali w swoich inwestycjach małe lokale. Obecnie pojawia się ich w ofercie coraz więcej, bo jest na nie największy popyt. Trudniej osiągalne kredyty hipoteczne sprawiają, że nabywcy decydują się na mieszkania o mniejszym metrażu. Niewielkie, ale funkcjonalne lokale z maksymalnie wykorzystaną powierzchnią użytkową generują dziś największy procent sprzedaży na rynku nieruchomości. Istotne jest jednak, żeby nieduży metraż pozwalał wyodrębnić kilka niezależnych stref.

W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu nowe mieszkania są najdroższe. Średnie ceny poniżej 5 tys. zł za metr kwadratowy można znaleźć jedynie w Łodzi. Dlatego kupujący muszą ograniczać swój apetyt. W kwocie 300 tys. zł, jaką jeszcze bez większych problemów można uzyskać w banku w Warszawie kupimy niespełna 40 mkw. przy średniej cenie ofertowej 7,7 tys. zł/mkw., jaką podaje dla stołecznego rynku pierwotnego Reas. 

Odsetek niewielkich mieszkań na rynku deweloperskim jest jednak wciąż ograniczony. Lokale nie przekraczające 45 mkw. w serwisie Tabelaofert.pl stanowią w Polsce tylko 20 proc. oferty, a w Warszawie zaledwie 15 proc. całej puli nowych mieszkań.

Lepsze, bo nowe

Okazuje się, że nowe nie oznacza droższe. W inwestycjach, które wprowadzane są na rynek mieszkania mają niższe ceny niż kilka lat temu i skutecznie konkurują z ofertami z rynku wtórnego. – W Nowej Wileńskiej jako pierwsze nabywców znajdują mieszkania o metrażu 35 - 48 mkw. – tłumaczy Michał Wilczewski z firmy Budrem. – Na powierzchni poniżej 50 mkw. nasi klienci poszukują często trzech pokoi. Taki kompaktowy trzypokojowy lokal w naszej inwestycji na warszawskiej Pradze można kupić już w cenie 359 tys. zł.

Na drugim biegunie znajdują się lokale przedkryzysowe, wprowadzone na rynek przed 2009 rokiem. Te rzadko znajdują się w sferze zainteresowań kupujących. Najwięcej takich mieszkań jest w Łodzi i Gdańsku, podaje Emmerson. Stanowią tam odpowiednio 29 proc. i 23 proc. oferty deweloperów. W Warszawie co piąte mieszkanie (19 proc.) pochodzi z oferty dostosowanej do innych realiów rynku.  

Zmiana preferencji kupujących, podyktowana obniżającą się zdolnością kredytową sprawiła, że dzisiaj większym wzięciem cieszą się mniejsze lokale. Takie, w których na jedno pomieszczenie przypada niewielka powierzchnia, a ich w starszej ofercie brakuje.  

Rynek wtórny nie wytrzymuje konkurencji

Także na rynku wtórnym najłatwiej sprzedać mieszkania do 40 mkw. Szybko można znaleźć kupca tylko na mieszkania oferowane w okazyjnej cenie. Jak podaje Metrohouse, w Warszawie średnia cena sprzedawanego używanego mieszkania wynosi ok. 315 tys. zł. Przy przeciętnej stawce za 1 mkw. – 7,5 tys. zł. Taka kwota pozwala na zakup jedynie dwóch pokoi o metrażu ok. 40 mkw.

Z tego powodu, prawie połowa wszystkich sprzedanych przez tą agencję ostatnio mieszkań miała powierzchnię do 40 mkw., a tylko co dziesiąte liczyło powyżej 70 mkw. Średni upust wynosi 3 proc., zaś w co ósmej transakcji przekracza 5 proc. Mieszkania z drugiej ręki sprzedają się najwolniej od ponad trzech lat, mimo że właściciele coraz bardziej obniżają ceny.

Analitycy Home Broker zwracają uwagę, że o ile dotąd zastój na rynku wtórnym można było tłumaczyć rozbieżnością w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących, to w maju br. doszło do rekordowego wzrostu upustów, a czas sprzedaży i tak się wydłużył. Analitycy serwisu Szybko.pl., podają, że od lata 2008 roku ceny mieszkań z drugiej ręki w 15 największych miastach spadły średnio o 14 proc. To jednak ciągle za mało, by sprzedać lokal.

We Wrocławiu średnia cena transakcyjna mkw. używanego mieszkania sprzedanego przez Metrohouse wyniosła w minionym miesiącu nieco ponad 5400 zł/mkw. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną to ponad 10 proc. W Poznaniu kupujący płacą przeciętnie ponad 5100 zł/mkw., a średnie upusty wynoszą 5,6 proc. W Krakowie lokale sprzedają się przeważnie za 6060 zł za mkw., po obniżkach sięgających 12,5 proc. W Warszawie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi na rynku wtórnym 8,2 proc. Przeciętny metraż lokali nabywanych we wszystkich miastach mieszkań to 50-52 mkw.

Autor: Budrem Więcej informacji na: www.nowawilenska.pl   

Nadesłał: Nowa Wileńska http://www.nowawilenska.pl