Barometry kryzysu - S&P/Case-Shiller Price Index
|
Badanie rynku nieruchomości stanowi źródło wiedzy o stanie gospodarki kraju. Dane z poprzednich lat pokazują, że istnieje wysoka dodatnia korelacja między wzrostem cen nieruchomości oraz wzrostem PKB.
Na podstawie zmian cen nieruchomości, w tym domów jednorodzinnych, można przewidywać przyszłą sytuację ekonomiczną kraju.
Wybitne zasługi w badaniu rynku nieruchomości ponieśli prof. Karl E. Case oraz prof. Robert J. Shiller. Są oni autorami indeksów, odzwierciedlających zmiany cen domów jednorodzinnych w USA. Pierwsze obliczenia rozpoczęto w 1980 r. w oparciu o dane z 10 metropolii amerykańskich. W 2000 r. badania poszerzono na 20 metropolii oraz ustalono liczbę 100, jako wartość początkową indeksów. Oznacza to, że ceny są porównywane do tych, z pierwszego kwartału 2000 r. Obliczenia i publikacje są prowadzone przez firmę Fiserv, Inc.
Obecnie oblicza się indeksy dla:
- 10 metropolii (S&P/Case-Shiller 10-City Composities),
- 20 metropolii (S&P/Case-Shiller 20-City Composities),
- całego kraju (S&P U.S. National Home Price Index).
Dwa pierwsze indeksy są publikowane w ostatni wtorek każdego miesiąca. Trzeci, dotyczący całego kraju - raz na kwartał. Najbardziej popularny wśród analityków jest indeks dotyczący 20 metropolii.
Metodologia obliczania wartości indeksów opiera się na obserwacji zmian cen domów jednorodzinnych w USA: w 10 metropoliach, 20 metropoliach, całym kraju. Podstawowym parametrem używanym przy kalkulacji indeksu jest zmiana cen takiego samego rodzaju domów jednorodzinnych.
Informacje o cenach są pozyskiwane ze źródeł ogólnodostępnych. Dla każdej transakcji sprawdza się wcześniejszą cenę sprzedaży takiego samego domu. Po znalezieniu odpowiedniej transakcji obie są zestawiane i na tej podstawie określa się stopę zmiany ceny tego samego rodzaju domów, przy założeniu, że jakość i wielkość każdego pozostaje taka sama.
Najpierw tworzy się indeksy dla poszczególnych metropolii, a następnie, uwzględniając odpowiednie wagi przypisane metropoliom, oblicza się indeks syntetyczny. Ostatecznie określa się trzymiesięczne średnie kroczące, pozwalające wyznaczyć trendy.
Źródło: Standard&Poor's
Trend spadkowy cen nieruchomości w USA rozpoczął się od 2006 r. Był to jeden z pierwszych symptomów dekoniunktury, znacznie wyprzedzający inne negatywne zjawiska w gospodarce amerykańskiej, i w konsekwencji kryzys. Rosnące stopy procentowe w 2006 r. znacznie osłabiły zdolność Amerykanów do spłaty rat kredytów hipotecznych. Zaczęło przybywać ofert sprzedaży domów przez osoby, które nie były w stanie spłacać zobowiązań wobec banków. Ceny spadały początkowo powoli, jednak od 2007 r. dynamika zniżek była coraz większa. Zróżnicowanie przecen nieruchomości w poszczególnych regionach USA było bardzo duże.
W okresie od stycznia 2000 r. do października 2008 r. w tzw. „słonecznym pasie" obejmującym Arizonę, Kalifornię, Florydę i Newadę ceny najsilniej wzrastały, jednak kiedy pojawił się kryzys najwięcej spadły. Warto jeszcze zwrócić uwagę na Nowy Jork, tam ceny wzrosły o ponad 110 proc., a spadły tylko o 10 proc. Znaczenie tej metropolii jest kluczowe dla gospodarki i rynku finansowego USA, stąd nie poddała się ona kryzysowi w takim stopniu, jak inne ośrodki. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w największych metropoliach w innych krajach, m.in. w Londynie.
W dwóch pierwszych miesiącach 2009 r. odnotowano dalsze spadki indeksów - S&P/Case-Shiller dotyczący 20 metropolii za luty był o 18,6 proc. niższy, aniżeli rok wcześniej. Nie było więc na razie oznak poprawy sytuacji ekonomicznej w Stanach Zjednoczonych.
Jan Mazurek
Główny Analityk
Nadesłał:
ap
|
