2013-12-05
Coraz częściej pojawiają się problemy w funkcjonowania małych wspólnot mieszkaniowych, głównie w wyniku sporów sąsiedzkich. Ważnym jest zatem, aby poznać właściwą regulację stosowaną w tego rodzaju przypadkach.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wówczas to mamy do czynienia z tzw. „małą wspólnotą mieszkaniową".

Sposób funkcjonowania takiej wspólnoty będą regulowały głównie przepisy kodeksy cywilnego (dalej w treści k.c.) o współwłasności. Przez sposób działania wspólnoty należy rozumieć przede wszystkim zarząd nieruchomością wspólną, czyli gruntem oraz częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W myśl art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zaniechanie tego obowiązku nie jest obwarowane żadną bezpośrednią sankcją, jednakże może być brane pod uwagę przy rozstrzygnięciach sądu - czy to dotyczących zgody na dokonanie konkretnych czynności, czy też wyznaczenie zarządcy przymusowego.

Z kolei art. 201 k.c. przewiduje, iż czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną mogą być wykonywane przez współwłaścicieli, jeżeli dysponują oni zgodą większości. Należy przy tym mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 204 kc. większość oblicza się według posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli udziałów. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej udziałem jest stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Jeżeli współwłaściciel lub współwłaściciele nie dysponują większością udziałów, to każdy z nich może złożyć wniosek o udzielenie przez sąd upoważnienia do dokonania takiej czynności.

W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jeżeli takowej zgody nie ma, to wówczas większość współwłaścicieli (liczona zgodnie z art. 204 k.c. według udziałów) może zwrócić się do sądu o upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Podstawowe znaczenie dla sposobu zarządzania nieruchomością wspólną ma zatem zakwalifikowania danej czynności do kategorii czynności zwykłego zarządu lub też do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Może to stwarzać pewną trudność, ponieważ ustawodawca nie określił w kodeksie cywilnym ani zamkniętego, ani też przykładowego katalogu czynności, które można zakwalifikować do danej kategorii. Tego rodzaju katalog czynności (będący zbiorem otwartym) zawiera li tylko ustawa o własności lokali (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali), która jednak nie może mieć zastosowania wprost, z uwagi na dyspozycję art. 19 tejże ustawy.

W doktrynie i judykaturze ukształtowany jest pogląd, iż czynnościami zwykłego zarządu są te czynności, które polegają na bieżącej eksploatacji rzeczy oraz podejmowaniu wszelkich działań mających na celu utrzymanie tejże rzeczy w stanie niepogorszonym. Wszystkie inne działania (np. zmiana przeznaczenia nieruchomości, rozbudowa nieruchomości) są zasadniczo czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Nie można jednakże zapominać, iż każdy przypadek należy oceniać odrębnie, zależnie od okoliczności danej sprawy. 

Nadesłał: Adwokat i Radca Prawny http://www.kancelaria-mm.pl/