Wszyscy, którzy interesują się budownictwem i infrastrukturą w Polsce wiedzą o kolejnej inicjatywie ustawodawczej, która ma znowu uprościć procedury dotyczące procesów budowlanych, tym razem w zakresie procedur planistycznych. Projekt nowej ustawy już został okrzyknięty przez publicystów „lex developer”. Założenia projektu ustawy to m.in. wprowadzenie uproszczeń planistycznych zmierzających przede wszystkim do ułatwienia realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Zgodnie z projektem ułatwienia mają dotyczyć głównie realizacji programu rządowego mieszkanie plus. 

Zgodnie z projektem ustawy deweloper będzie uprawniony do wnioskowania o całkowite odstąpienie od spełnienia zapisów obowiązujących na danym terenie planów zagospodarowania przestrzennego, po uzyskaniu zgody w tym zakresie od rady miasta (gminy), a jeżeli na dany obszar nie jest objęty żadnym planem – zgody takiej ma udzielać prezydent miasta (wójt, burmistrz).

Aktualnie każda planowana inwestycja, która jest niezgodna z planem zagospodarowania, dla swej realizacji wymaga uprzedniej zmiany obowiązującego  planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku, uzyskania  decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego obszaru. Zmiana planu zagospodarowania nie jest sprawą prostą,wymaga bowiem przeprowadzenia wielu konsultacji społecznych, a także różnych analiz przestrzennych. Udział społeczny w obecnie obowiązującym systemie planistycznym zapobiega wielu patologiom. Nie jest to rozwiązanie doskonałe i ma wiele wad, ale zapewnia minimalny wpływ na decyzje urbanistyczne urzędników podejmowane zza biurka i często oderwane lub wręcz sprzeczne z interesami lokalnych społeczności. Projekt ustawy zdaje się to jeszcze bardziej ograniczać powodując w rezultacie zupełny brak wpływu mieszkańców na przestrzeń w której żyją.

Warunkiem skorzystania z ‘”dobrodziejstw ustawy” jest odpowiednia wielkość inwestycji mają się na nią składać co najmniej dwa budynki wielorodzinne z minimum 50 mieszkaniami lub zespół ponad 25 budynków jednorodzinnych, która to inwestycja dodatkowo:

- ma znajdować się w odległości max. 1 km od przystanku publicznego transportu zbiorowego;

- mieć w najbliższej okolicy tj. nie dalej niż 3 km budynek szkoły lub przedszkola, jeżeli jednak dana placówka jest w stanie przyjąć już nowych dzieci, przez pięć lat konieczne będzie zapewnienie dowozu dzieci do innej placówki;

- być oddalona od najbliższej "placówki podstawowych usług handlowych" nie więcej niż 1 km od inwestycji;

- mieszkańcy nowej inwestycji muszą mieć dostęp do terenów wypoczynku i rekreacji o powierzchni wynoszącej min. 2 m kw. na każdego mieszkańca w odległości nie większej niż 3 km.

Co ciekawe projekt Ustawy zupełnie pomija takie aspekty urbanistyczne które zawsze były determinowane w planach zagospodarowania przestrzennego, jak rozplanowanie budynków na działce, intensywność zabudowy, kształt czy wysokość zabudowy. Ustawa determinuje tylko wysokość budynków w zależności od wielkości liczby mieszkańców danej miejscowości: w miastach do 30 tys. Mieszkańców oraz poza miastami zabudowa - max niż trzy kondygnacje, w miastach pomiędzy 30 a 100 tys. mieszkańców max. do czterech kondygnacji, w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców - bez żadnych ograniczeń wysokości.

Zarysowane powyżej rozwiązania ustawowe zdają się mieć jeden kierunek - narzucają odgórnie ustawowe rozwiązania umniejszając lub wręcz likwidując element swobody decyzji lokalnych społeczności. To prawda, że nie zawsze władze lokalne stawały na wysokości zadania, przede wszystkim w sytuacji powszechnego braku obowiązujących planów zagospodarowania, ale trzeba też przyznać że część „winy” za taką sytuację ponoszą także sądy administracyjne, które w orzecznictwie wyraźnie bardziej kładły nacisk na prawo własności niż dobro publiczne. Trudno jednak zgodzić się z wizją ustawodawcy regulowania odgórnego kwestii zagospodarowania przestrzennego w sposób inny niż poprzez plany zagospodarowania przestrzennego. Jest to kolejna proteza, która ma zastąpić braki systemowych rozwiązań.

O ekspercie

Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie

Grażyna Kuźma jest radcą prawnym, absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu. Od 2016 roku należy do grona partnerów kancelarii Taylor Wessing w Warszawie.

Specjalizuje się w prawie nieruchomości, finasowaniu nieruchomości  oraz w projektach infrastrukturalnych. 

Posiada wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotyczącym nieruchomości na rzecz międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, w szczególności dla banków finansujących inwestycje nieruchomościowe, funduszy inwestycyjnych, podmiotów inwestujących w nieruchomości komercyjne, w tym także w projekty strukturalne. 

Jest znawcą prawa cywilnego, szeroko rozumianego prawa gospodarczego, a także prawa budowlanego oraz regulacji dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego. 

Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy  tworzenia struktur inwestycyjnych oraz zarządzających portfelami nieruchomościowymi. Jej praktyka obejmuje również obsługę działalności na polskim rynku inwestorów zagranicznych z różnych sektorów gospodarki, inwestujących w nieruchomości lub z nich korzystających.

Grażyna Kuźma jest współautorem książki „Prawo budowlane i nieruchomości” będącej komentarzem do ustawy prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw, wydanej przez CH Beck w ramach tzw. komentarzy kompaktowych.

Jako ekspert prawa budowlanego i prawa nieruchomości, jest często zapraszana jako prelegent na konferencje dotyczące zagadnień związanych z nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem prawa budowlanego oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego.