2015-05-21
Decyzja o zakupie mieszkania na kredyt niesie za sobą konsekwencje finansowe na wiele lat. Aby te konsekwencje nie były negatywne do zaciągnięcia kredytu hipotecznego trzeba się dobrze przygotować.

Wiodąca na polskim rynku spółka deweloperska Polnord ocenia, że ok. 80 proc. kupujących mieszkanie wspiera się kredytem bankowym. I choć dziś kredyty są najniżej oprocentowane w historii, to wciąż wymagają posiadania zdolności kredytowej, w tym zebrania, co najmniej dziesięcioprocentowego wkładu własnego. Myli się więc ten, kto sądzi, że w całym procesie zakupu mieszkania najtrudniej jest znaleźć odpowiednie lokum.

 - Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest wręcz komfortowa dla kupujących: wiele gotowych lokali, atrakcyjne ceny i ciekawe promocje, to już nie tylko domena oferty spod znaku Polnordu, ale rynkowy trend. Dlatego dziś większym wyzwaniem dla kupujących może być znalezienie atrakcyjnego kredytu hipotecznego niż mieszkania, mimo że zaciąganiu kredytów sprzyjają najniższe w historii stopy procentowe -– mówi Tomasz Sznajder, Wiceprezes Zarządu Polnord SA.

Wiele osób uważa, że procedura kredytowa zajmuje dużo czasu, ponieważ wymaga zebrania wielu dokumentów, a wynik nie zawsze jest dla nas korzystny.  Tak rzeczywiście jest, jeśli kupujący nie są dobrze przygotowani do całego procesu. Dlatego możliwość współpracy z doradcą kredytowym rekomendowanym przez dewelopera jest idealnym rozwiązaniem dla osób oczekujących profesjonalnej opieki, rzeczywistego doradztwa, pełnej i jawnej informacji o procesie.

- My akurat współpracujemy z najbardziej doświadczonymi doradcami kredytowymi, którzy specyfikę banków znają tak dobrze jak nasze produkty, dzięki czemu znaczna większość klientów otrzymuje kredyty – dodaje Tomasz Sznajder.

Wskazuje, że współpraca z doradcą daje klientom Polnordu dodatkowe bezpieczeństwo, np. w sytuacji odmownej decyzji kredytowej możliwość bezkosztowej rezygnacji z umowy rezerwacyjnej.

 

Zbadaj wiarygodność

Krokiem najistotniejszym powinno być oszacowanie zdolność kredytowej. I to najlepiej z dwóch perspektyw. Po pierwsze, należałoby określić wysokość raty, jaką jesteśmy w stanie płacić. Każdy indywidualnie musi odpowiedzieć sobie na pytanie: jakie zobowiązanie jest w stanie płacić co miesiąc, przez najbliższe dwie - trzy dekady, biorąc przy tym pod uwagę inne wydatki, a nawet spadek wynagrodzenia w przyszłości. Kalkulując ratę kredytu trzeba mieć także świadomość, że w przyszłości oprocentowanie może wzrosnąć i raty nie będą już tak niskie jak dziś.

Własną kalkulację zdolności kredytowej należy porównać z kalkulacją bankową. Często bowiem banki w nieco inny sposób wyliczają dochód netto przyjmowany do analizy, niż mogłoby nam się wydawać. Zatem może się okazać, że do wyliczenia zdolności, bank przyjmie znacznie mniejszy poziom dochodów, niż w rzeczywistości mamy patrząc choćby na źródła dochodów. Na takie różnice muszą głównie zwrócić uwagę osoby pracujące lub zatrudnione na umowach zlecenie lub umowach o dzieło, a także prowadzące działalność gospodarczą. Dopiero zestawienie tych dwóch wersji zdolności kredytowej daje podstawę do decyzji o wysokości kredytu.

 

Pytania do banku

Nie ma głupich pytań, więc nie bójmy się pytać o szczegóły przed podpisaniem umowy kredytowej. Kierujmy się zasadą, „im więcej wiem, tym więcej zyskuję”. Prośmy o wyjaśnienie wszystkich wątpliwości, niejasności. Szukając dobrej oferty kredytowej, zwracajmy uwagę na wszystkie warunki kredytu (również te drobnym drukiem), a nie tylko wybiórcze elementy.

Często okazuje się, że kredyt z bardzo niskim oprocentowaniem będzie miał wysoką prowizję, albo obowiązkowe ubezpieczenie, co w konsekwencji okaże się drogim rozwiązaniem. Nie wolno zatem lekceważyć żadnych kosztów czy wymogów banku, gdyż każdy element oferty ma duże znaczenie w końcowych kosztach kredytu.

- Warto także zwracać uwagę na wymóg skorzystania z dodatkowych produktów takich jak np. karta kredytowa, albo obowiązek wpływu wynagrodzenia na konto – tłumaczy Michał Krajkowski Główny Analityk Notus Doradcy Finansowi. I koniecznie należy zapytać o konsekwencje nie wypełniania tych wymogów. Może przecież okazać się, że w jednym miesiącu wynagrodzenie nie wpłynie na konto np. z powodu zmiany pracy, wówczas bank będzie miał prawo podwyższyć oprocentowanie kredytu.

Warto negocjować

Znając odpowiedzi na nurtujące pytania, można zacząć negocjacje z bankiem. Najczęściej negocjowanymi kosztami kredytu są prowizja oraz marża, która jest składnikiem oprocentowania.

- Jeśli planujemy spłacać kredyt przez co najmniej kilkanaście lat, warto zaciągać zobowiązanie z jak najniższym oprocentowaniem i opłatami miesięcznymi.  - Jeśli jednak już w chwili zaciągania kredytu wiemy, że kredyt zostanie relatywnie szybko spłacony, czyli po około 4-6 latach, to wówczas korzystniej będzie zaciągnąć kredyt z jak najniższą prowizją, nawet kosztem wyższego oprocentowania. Minimalne opłaty ponoszone w chwili zaciągania kredytu, czy nawet ich brak pozwolą na solidne obniżenie całkowitych kosztów liczonych w skali całego okresu spłaty – wyjaśnia Michał Krajowski. Pozostałe koszty związane z kredytem mieszkaniowym są trudne do negocjowania.

Od 1 kwietnia tego roku mamy za to pełną swobodę wyboru ubezpieczenia. Bank może wymagać od nas dostarczenia polisy (np. na życie), ale nie może już narzucać wyboru konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego. - Zatem chcąc ograniczyć koszty kredytu warto także poszukać samodzielnie taniego ubezpieczenia, które będzie spełniało także wymogi banku – dodaje Krajkowski.

Negocjować najlepiej po wydaniu decyzji kredytowej przez bank, ale jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Argumentem, który można przedstawić może być pozytywna decyzja z innego banku. Jeśli mamy już ofertę konkurencji ją także warto wykorzystać to w negocjacjach.

 

Opracowanie: FedorConsulting

 

Nadesłał: FedorConsulting http://www.fedorconsulting.pl