Pośrednie inwestycje w nieruchomości – za i przeciw
Inwestowanie na rynku nieruchomości Polakom kojarzy się głównie z bezpośrednim lokowaniem kapitału - zakupem mieszkania, domu bądź kamienicy na wynajem. Dla większości ludzi jednak taka droga lokowania oszczędności nie jest dostępna,
bowiem wiąże się z wymogiem posiadania sporych zasobów finansowych lub zdolności kredytowej na odpowiednio wysokim poziomie.
Kolejnym problemem jest wymóg zarządzania nieruchomością, co wymaga nakładu czasu, odpowiedniej wiedzy i umiejętności w tym kierunku. Ponadto niska płynność rynku może utrudnić wyjście z inwestycji, co dotyczy zwłaszcza specyficznych obiektów.
Ze względu na wspominane wady bezpośredniego inwestowania po 2000 roku na świecie intensywnie rozwijały się sposoby pośredniego lokowania kapitału na rynku nieruchomości, co nie ominęło również naszego kraju. To rozwiązanie polegające na kupowaniu instrumentów powiązanych z rynkiem nieruchomości (listów zastawnych emitowanych przez banki hipoteczne, certyfikatów funduszy nieruchomościowych lub akcji spółek deweloperskich) sprawia, że nawet przeciętny Kowalski może się poczuć, jak prawdziwy inwestor.
Do głównych zalet takiego rozwiązania należy niska kapitałochłonność. Zakup akcji spółek deweloperskich lub certyfikatów funduszy inwestycyjnych nie wymaga tak dużych nakładów, jak na przykład zakup mieszkania. Kolejnym atutem jest wysoka płynność, która pozwala w razie potrzeby szybko wycofać zainwestowane środki. Inaczej niż w przypadku bezpośredniej inwestycji, gdzie znalezienie kupca na lokal mieszkalny może być nieraz bardzo czasochłonne. Obecnie w wypadku sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym średni czas poszukiwania drugiej strony transakcji jest szacowany na ponad 3 miesiące, choć okres ten w dużej mierze zależy od specyficznych cech oraz samej ceny lokalu i w zależności od sytuacji może się bardzo różnić. Plusem takiego lokowania nadwyżek finansowych jest również bez wątpienia tzw. podzielność. Inwestor ma bowiem możliwość wycofania tylko części środków finansowych, co w wypadku zakupu konkretnej nieruchomości może być utrudnione. Poza tym pozytywną stroną takiego wyjścia jest także możliwość skorzystania z wiedzy i doświadczenia wykwalifikowanych specjalistów zarządzających funduszami nieruchomości oraz spółkami deweloperskimi.
Z drugiej strony warto jednak pamiętać, że nie ma idealnych sposobów pomnażania oszczędności, a każdy wybór niesie ze sobą ryzyko i pewne ograniczenia. W tym miejscu należy przede wszystkim wspomnieć o korelacji z rynkiem kapitałowym. Jedną z głównych zalet bezpośredniego inwestowania w nieruchomości jest stosunkowo niska współzależność takiej lokaty z giełdą i rynkiem obligacji. Wynika to z faktu, że rynek kapitałowy ma tendencję do wyprzedzania cyklu gospodarczego, podczas gdy nieruchomości charakteryzują się z kolei pewnym opóźnieniem. Dzięki temu, jako realne aktywa mogą być one wykorzystywane do dywersyfikacji portfela. Wybierając jednak pośrednią drogę inwestowania traci się taką możliwość. W takim wypadku inwestor najczęściej nie może również bezpośrednio wpływać na strategię czy to funduszu, czy też spółki deweloperskiej.
Podsumowując warto dodać, że choć kryzys spowodował, że inwestorzy odwrócili się od takiej formy lokowania oszczędności, to wraz z powrotem koniunktury instrumenty pośredniego lokowania kapitału na rynku nieruchomości zapewne znowu zyskają na popularności.
Emmerson S.A.
Nadesłał:
Emmerson S.A.
|
